Huurindexering in België: de formule, de aanvangsindex en de drie maanden die u kwijt bent als u te laat vraagt

Indexering van de huurprijs is in België geen automatisme en geen recht dat vanzelf werkt. Ze veronderstelt drie dingen tegelijk: een schriftelijke huurovereenkomst, een verzoek van de verhuurder, en het juiste moment. Ontbreekt er één, dan is er dat jaar geen indexering — en wie te laat vraagt, verliest het grootste deel van wat hij te laat vroeg.

De formule

nieuwe huurprijs = basishuurprijs × nieuwe gezondheidsindex / aanvangsindex

• Basishuurprijs: de huurprijs zoals overeengekomen bij het sluiten van de overeenkomst. Niet de huurprijs van vorig jaar. Wie telkens van de laatst geïndexeerde prijs vertrekt, indexeert samengesteld en rekent zichzelf te rijk.
• Gezondheidsindex: de afgeslankte consumptieprijsindex die de FOD Economie maandelijks publiceert. Niet de gewone consumptieprijsindex.
• Nieuwe gezondheidsindex: die van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Aanvangsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin de overeenkomst werd ondertekend.

Dat laatste is de klassieke fout. Ondertekenen en in werking treden vallen zelden samen — een contract dat op 20 augustus wordt getekend en op 1 oktober begint, heeft als aanvangsindex die van juli, terwijl de jaarlijkse indexering telkens op 1 oktober gebeurt met de index van september. Wie beide data door elkaar haalt, indexeert structureel verkeerd, in beide richtingen.

De timing

• Indexering kan ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, en hoogstens één keer per jaar.
• De verhuurder moet ze schriftelijk vragen. Ze gebeurt niet vanzelf en de huurder hoeft ze niet uit eigen beweging te betalen.
• De aanvraag werkt slechts drie maanden terug. Wie in december vraagt voor een verjaardag in maart, int negen maanden niet.
• Bij een mondelinge huurovereenkomst is er geen indexering. Nog een reden om te schrijven en te registreren — zie Registratie van de huurovereenkomst.

Gewestelijke bevoegdheid: kijk waar het pand ligt

Woninghuur is sinds de zesde staatshervorming een gewestelijke bevoegdheid. Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben elk hun eigen regelgeving, en de verschillen zijn geen details.

Eén punt verdient bijzondere aandacht, omdat het internet er vol van staat met verouderde informatie: tijdens de energiecrisis golden er in meerdere gewesten tijdelijke beperkingen op de indexering van woningen met een zwak EPC-label. Die maatregelen waren in de tijd begrensd. Ga er niet van uit dat ze vandaag nog gelden, en evenmin dat ze nooit bestonden — controleer de actuele regel van uw gewest op het ogenblik van de indexering. Een pagina die u een percentage voorrekent zonder te zeggen op welke datum en in welk gewest, rekent voor iemand anders.

Wat de verhuurder in de brief zet

1. Verwijzing naar de huurovereenkomst: datum van ondertekening en datum van inwerkingtreding.
2. De basishuurprijs zoals overeengekomen.
3. De aanvangsindex met vermelding van de maand.
4. De nieuwe gezondheidsindex met vermelding van de maand.
5. De berekening zelf, uitgeschreven.
6. De nieuwe huurprijs en vanaf welke maand hij verschuldigd is.

Een indexeringsbrief die alleen het resultaat noemt, nodigt uit tot betwisting. Een brief die de vier getallen toont, wordt zelden betwist — de huurder kan zelf narekenen.

Wat de huurder controleert

• Klopt de aanvangsindex met de maand vóór de ondertekening?
• Is er sinds vorig jaar effectief twaalf maanden verstreken?
• Wordt er vertrokken van de oorspronkelijke huurprijs of van de reeds geïndexeerde?
• Vraagt de verhuurder retroactief meer dan drie maanden?

Bij een fout betaalt u niet gewoon minder: u antwoordt schriftelijk met de correcte berekening. Een geïndexeerde huurprijs die één keer zonder protest betaald wordt, wordt in een latere discussie tegen u gebruikt.

Onze huurovereenkomst voor een woning neemt de indexeringsclausule en de twee data — ondertekening en inwerkingtreding — expliciet op, zodat de aanvangsindex jaren later nog te achterhalen is.