Registratie van de huurovereenkomst: gratis, verplicht voor de verhuurder — en de huurder betaalt de prijs als het niet gebeurt
De registratie van een woninghuurovereenkomst is kosteloos en moet binnen twee maanden gebeuren. Ze is een plicht van de verhuurder, niet van de huurder. Blijft ze uit, dan verliest de verhuurder bescherming die veel duurder is dan de moeite van het registreren.
Gepubliceerd op ·3 min leestijd
De registratie van een huurovereenkomst is in België gratis voor woninghuur en toch een van de meest verwaarloosde formaliteiten in het huurrecht. Ze is bovendien geen wederzijdse verplichting: voor een huurovereenkomst die uitsluitend bestemd is als hoofdverblijfplaats rust de plicht volledig op de verhuurder, die daarvoor twee maanden de tijd heeft vanaf de ondertekening.
Wie, wanneer, hoeveel
| Woninghuur (hoofdverblijfplaats) | Huur naar gemeen recht, handelshuur | |
|---|---|---|
| Wie moet registreren | de verhuurder | elke partij; in de praktijk wie het eerst handelt |
| Termijn | 2 maanden na ondertekening | 4 maanden na ondertekening |
| Kostprijs | kosteloos | registratierecht verschuldigd |
| Boete bij laattijdigheid | ja, voor de verhuurder | ja |
Registreren gebeurt digitaal via MyRent bij de FOD Financiën, of op papier bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. U registreert de huurovereenkomst samen met de plaatsbeschrijving — die is bij woninghuur verplicht en wordt mee geregistreerd; zonder plaatsbeschrijving staat u bij de uittredende vergelijking met lege handen.
Waarom het de verhuurder meer kost dan de huurder
Registratie geeft de huurovereenkomst een vaste datum tegenover derden. Daar hangt het volledige effect aan:
«Koop breekt geen huur» werkt pas volledig met registratie. Wordt het pand verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar een geregistreerde huurovereenkomst respecteren tot het einde van de looptijd. Is de overeenkomst niet geregistreerd, dan staat de huurder aanzienlijk zwakker tegenover de koper — en de verhuurder tegenover zijn eigen huurder, want hij heeft die bescherming contractueel wel beloofd.
De huurder mag vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding. Bij woninghuur is dit de kernsanctie: zolang de registratie ontbreekt, kan de huurder de overeenkomst beëindigen zonder de gebruikelijke opzeggingstermijn van drie maanden en zonder de opzeggingsvergoeding die anders bij vertrek in de eerste drie jaar verschuldigd is. De regel staat in de gewestelijke huurwetgeving — het Vlaams Woninghuurdecreet, het Waals Décret sur le bail d'habitation en de Brusselse Huisvestingscode — en de exacte modaliteiten verschillen per gewest, dus toets uw geval aan het decreet van het gewest waar het pand ligt.
Voor de verhuurder betekent dat: een formaliteit van tien minuten die niets kost, of een huurder die op elk moment kan vertrekken.
Indexering en huurderving. Wie zijn huurovereenkomst niet op orde heeft, komt bij betwisting over indexering of huurachterstand telkens dezelfde zwakte tegen: de overeenkomst mist tegenwerpelijkheid. Zie Huurindexering in België voor de berekening zelf.
Wat de huurder concreet kan doen
- Controleer de registratie. U kunt dit navragen bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën.
- Is er niet geregistreerd, stel de verhuurder schriftelijk in gebreke en geef een redelijke termijn. Aangetekend, met bewijs van verzending.
- Registreer desnoods zelf. Een huurder mag de overeenkomst registreren; voor woninghuur is dat kosteloos. Uw rechtspositie wordt er alleen sterker van.
- Beroept u zich op het vertrek zonder vergoeding, doe dat schriftelijk en gemotiveerd, en controleer eerst de precieze regel in uw gewest.
Wat de verhuurder concreet moet doen
- Registreer binnen twee maanden na ondertekening, samen met de plaatsbeschrijving.
- Bewaar het registratierelaas bij het contractdossier.
- Werkt u met een gedateerde modelovereenkomst, controleer dan of ze nog aansluit bij het decreet van uw gewest — de gewestelijke regels lopen sinds 2018-2019 uiteen en een verouderd model levert clausules op die niet meer werken.
Onze huurovereenkomst voor een woning en de huurovereenkomst voor een kamer zetten de verplichte vermeldingen op hun plaats, zodat het document dat u laat registreren volledig is.
Twee misverstanden
«De huurder moet registreren.» Niet bij woninghuur. Doet de huurder het toch, dan is dat geldig en gratis — maar het ontslaat de verhuurder niet van zijn eigen laattijdigheidsboete.
«Registratie is een belasting op huurinkomsten.» Nee. De registratie van een woninghuurovereenkomst is kosteloos; de belasting op onroerende inkomsten is een aparte kwestie in de personenbelasting en hangt niet af van het al dan niet registreren.