Contratto di locazione in Svizzera: garanzia, pigione, disdetta
La locazione di abitazioni è retta dagli art. 253 segg. CO. Molte disposizioni sono imperative: il limite e il deposito della garanzia, i termini di disdetta, la contestabilità della pigione e la competenza dell'autorità di conciliazione.
La forma scritta non è condizione di validità, ma senza contratto scritto e verbale di consegna nessuno può dimostrare quali spese fossero pattuite né in che stato fosse l'appartamento.
Garanzia: al massimo tre pigioni mensili
Per le abitazioni la garanzia non può superare tre pigioni mensili (art. 257e CO) e va depositata su un conto intestato al conduttore presso una banca del luogo in cui si trova la cosa locata; il locatore non può disporne da solo.
Alla fine della locazione, se il locatore non fa valere pretese entro un anno, la banca libera la garanzia su richiesta del conduttore.
- 1.Indicare parti, oggetto locato, locali accessori e data di inizio.
- 2.Distinguere pigione netta e spese accessorie, voce per voce.
- 3.Limitare la garanzia a tre pigioni su un conto intestato al conduttore.
- 4.Fissare termini e scadenze di disdetta secondo l'art. 266c CO e gli usi locali.
- 5.Redigere il verbale di consegna con difetti, foto e letture dei contatori.
- 6.Firmare due esemplari e utilizzare il modulo ufficiale dove è prescritto.
Pigione, spese accessorie e pigione iniziale
Le spese accessorie sono dovute solo se pattuite ed elencate singolarmente nel contratto: una formula generica non basta e ciò che non è indicato si intende compreso nella pigione.
In diversi cantoni vige l'obbligo del modulo ufficiale per la pigione iniziale, con indicazione della pigione precedente e del motivo dell'aumento. La pigione iniziale può essere contestata davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna della cosa locata.
Disdetta e difetti
Per le abitazioni il termine è di tre mesi per le scadenze usuali locali o, in mancanza di usi, per la fine di un trimestre di locazione (art. 266c CO). La disdetta del locatore richiede il modulo ufficiale e, per l'abitazione familiare, va notificata separatamente a entrambi i coniugi o partner registrati, pena la nullità.
La disdetta può essere contestata entro 30 giorni davanti all'autorità di conciliazione; in alternativa si può chiedere la protrazione della locazione. In presenza di difetti il conduttore può chiedere la riduzione della pigione (art. 259d CO) e, se il locatore resta inattivo, depositare la pigione.
Key takeaways
- ✓ Garanzia massima di tre pigioni, su conto intestato al conduttore.
- ✓ Le spese accessorie vanno elencate singolarmente per essere dovute.
- ✓ Pigione iniziale contestabile entro 30 giorni; modulo ufficiale in diversi cantoni.
- ✓ Disdetta a tre mesi per le scadenze usuali; modulo ufficiale obbligatorio per il locatore.
- ✓ Il verbale di consegna decide tutto al momento della riconsegna.
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