Acte de cautionnement : la mention qui rend l'engagement nul si elle manque

Depuis l'ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la mention exigée de la caution n'a plus à être manuscrite. Elle doit en revanche être apposée par la caution elle-même, à peine de nullité (article 2297 du Code civil). Un acte où le bailleur a pré-rempli la formule ne vaut rien.

Ce que la mention doit exprimer

• l'engagement de payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance ;
• le montant maximal garanti, principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence entre les deux, c'est la somme écrite en toutes lettres qui l'emporte ;
• la renonciation aux bénéfices de discussion et de division, qui doit être mentionnée expressément : sans elle, le bailleur devrait d'abord poursuivre le locataire, et en présence de plusieurs cautions, chacune ne serait tenue que de sa part.

C'est la raison pour laquelle un acte sérieux laisse un encadré vide sous la formule type : la caution la recopie ou la valide, puis signe en dessous.

Le piège du cumul avec l'assurance loyers impayés

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler un cautionnement avec une assurance pour loyers impayés (GLI) sur le même logement. L'exception vise le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Hors ce cas, le bailleur qui détient déjà une GLI ne peut pas se prévaloir du cautionnement : il faut choisir.

Autre obligation issue du même article : remettre un exemplaire du bail à la caution. Elle garantit des obligations qu'elle doit pouvoir lire, et l'acte doit constater cette remise.

Durée déterminée ou indéterminée : ce que ça change

	Durée déterminée	Durée indéterminée
Fin de l'engagement	à la date indiquée	quand la caution résilie
Résiliation par la caution	non	oui, unilatéralement
Effet de la résiliation	—	au terme du bail en cours : la caution reste tenue jusque-là
Intérêt pour le bailleur	prévisible	couvre les renouvellements tant qu'il n'y a pas résiliation

La durée indéterminée est plus protectrice pour le bailleur sur la longueur, mais elle doit être expliquée à la caution avant signature — c'est précisément ce que les cautions découvrent trop tard.

Trois autres règles à connaître

Proportionnalité. Lorsque le créancier est professionnel, un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager (art. 2300 du Code civil). Depuis la réforme, la sanction est la réduction, non l'anéantissement.

Devoir de mise en garde. Le créancier professionnel doit mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur est inadapté à ses capacités (art. 2299).

Information annuelle. Le créancier professionnel informe chaque année la caution de l'évolution de la dette garantie et du terme de son engagement, à peine de déchéance des accessoires — intérêts et pénalités (art. 2302).

Quel montant garantir ?

Un plafond correspondant à moins de douze mois de loyer et charges est faible : une procédure d'impayés, indemnités d'occupation comprises, dépasse fréquemment l'année. À l'inverse, un plafond représentant plus de cinq ans de loyer expose au débat sur la disproportion. Entre les deux, le montant se calcule sur la durée du bail plutôt qu'au jugé.

Bail mobilité et Visale

Le bail mobilité admet la caution, mais il est souvent couvert par la garantie Visale, qui joue déjà ce rôle. Vérifiez qu'aucune autre garantie ne couvre le logement avant de faire signer : le cumul se termine mal pour le bailleur.

Faites signer un acte valable

Notre acte de cautionnement solidaire reproduit la mention de l'article 2297 dans un encadré destiné à la caution — jamais pré-rempli —, chiffre le plafond en lettres et en chiffres, gère la durée déterminée ou indéterminée, et bloque la génération si une assurance loyers impayés couvre déjà le logement ou si aucun exemplaire du bail n'est remis à la caution.

→ Acte de cautionnement solidaire · Bail d'habitation

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