Acte de cautionnement : la mention et les pièges du bail

Ce que la mention doit exprimer

L'engagement de payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance. Le montant maximal garanti, principal et accessoires, en toutes lettres et en chiffres — en cas de différence entre les deux, c'est la somme écrite en toutes lettres qui l'emporte.

Et la renonciation aux bénéfices de discussion et de division, qui doit être mentionnée expressément : sans elle, le bailleur devrait d'abord poursuivre le locataire, et en présence de plusieurs cautions chacune ne serait tenue que de sa part.

C'est la raison pour laquelle un acte sérieux laisse un encadré vide sous la formule type : la caution la recopie ou la valide, puis signe en dessous.

1. 1.Vérifier qu'aucune assurance loyers impayés ne couvre déjà le logement.
2. 2.Déterminer le montant maximal garanti à partir du loyer, des charges et de la durée du bail.
3. 3.Choisir entre durée déterminée et durée indéterminée et l'expliquer à la caution.
4. 4.Laisser la caution apposer elle-même la mention de l'article 2297.
5. 5.Remettre à la caution un exemplaire du bail et un exemplaire signé de l'acte.
6. 6.Conserver la preuve de ces remises avec le dossier du bail.

Le piège du cumul avec l'assurance loyers impayés

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler un cautionnement avec une assurance pour loyers impayés sur le même logement. L'exception vise le logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

Hors ce cas, le bailleur qui détient déjà une garantie loyers impayés ne peut pas se prévaloir du cautionnement : il faut choisir. Le même article impose de remettre un exemplaire du bail à la caution, qui garantit des obligations qu'elle doit pouvoir lire.

Durée déterminée ou indéterminée

À durée déterminée, l'engagement prend fin à la date indiquée ; la caution reste tenue des dettes nées avant.

À durée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du contrat de location en cours : elle reste donc tenue jusque-là. C'est la formule la plus protectrice pour le bailleur sur la durée, et celle qui doit être expliquée avant signature.

Disproportion, mise en garde et information annuelle

Lorsque le créancier est professionnel, un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager (art. 2300 du Code civil) : depuis la réforme, la sanction est la réduction et non l'anéantissement.

Le créancier professionnel doit également mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du locataire est inadapté à ses capacités (art. 2299) et l'informer chaque année de l'évolution de la dette garantie, à peine de déchéance des accessoires (art. 2302).

Sur le montant : un plafond inférieur à douze mois de loyer et charges est faible au regard de la durée d'une procédure d'impayés, tandis qu'un plafond de plus de cinq ans de loyer nourrit le débat sur la disproportion.