Comment rédiger un bail d'habitation en France

Partir du cadre impératif de la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public : ses règles s'imposent aux parties, qui ne peuvent y déroger dans un sens défavorable au locataire, et toute clause contraire est réputée non écrite. Depuis la loi ALUR, le bail doit en outre respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui impose les mentions obligatoires (identité des parties, description du logement, surface habitable, montant et modalités du loyer).

Le bail vise la résidence principale du locataire — le logement qu'il occupe au moins huit mois par an. Les locations saisonnières, les logements de fonction ou les résidences secondaires relèvent d'autres régimes. Fixez d'emblée la destination du logement (habitation exclusive ou usage mixte habitation-profession) car elle conditionne l'application de la loi.

Choisir entre location vide et location meublée : la durée en dépend

La location vide (logement nu) obéit au régime de droit commun : le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989). À défaut de congé régulier, il se reconduit tacitement pour la même durée.

La location meublée, régie par les articles 25-3 et suivants issus de la loi ALUR, suppose un logement équipé du mobilier fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Sa durée minimale est d'un an, ramenée à neuf mois non reconductibles pour le bail étudiant. Le préavis du locataire y est réduit à un mois en toute hypothèse. Le choix vide/meublé n'est donc pas seulement fiscal : il détermine la durée, le préavis et le plafond du dépôt de garantie.

Fixer et plafonner le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie couvre l'inexécution des obligations du locataire, en particulier les dégradations et les impayés. Son montant est plafonné : il ne peut excéder un mois de loyer hors charges en location vide, ni deux mois de loyer hors charges en location meublée (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Un dépôt supérieur à ce plafond est irrégulier.

Sa restitution est enfermée dans des délais stricts : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences, déduction faite des sommes dûment justifiées. Passé ce délai, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Annexer le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le bail doit être accompagné d'un dossier de diagnostic technique remis au locataire (art. 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). En font systématiquement partie le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des risques et pollutions (ERP). S'y ajoutent, selon le logement, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, et l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz lorsqu'elles ont plus de quinze ans.

Le DPE n'est plus purement informatif : depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté, et un logement classé G est exclu de la location depuis le 1er janvier 2025. La décence énergétique conditionne désormais le droit même de louer.

1. 1.Déterminer la destination (résidence principale) et le régime : location vide ou meublée.
2. 2.Identifier les parties et décrire le logement : adresse, type, surface habitable (loi Boutin), pièces et annexes.
3. 3.Fixer la durée légale (3 ou 6 ans en vide, 1 an en meublé) et la date de prise d'effet.
4. 4.Arrêter le loyer, sa révision sur l'IRL et, en zone d'encadrement, le respect du loyer de référence majoré.
5. 5.Plafonner le dépôt de garantie (un mois en vide, deux mois en meublé, hors charges).
6. 6.Rassembler et annexer le DDT (DPE, ERP, et selon le cas CREP, électricité/gaz), la notice d'information et l'état des lieux.
7. 7.Recueillir l'acte de cautionnement le cas échéant, puis faire signer et dater le bail en autant d'originaux que de parties.

Vérifier l'encadrement des loyers et la zone tendue

Deux dispositifs distincts peuvent limiter le loyer et il faut les traiter séparément. La zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) recouvre les agglomérations en fort déséquilibre entre offre et demande : elle réduit à un mois le préavis du locataire et oblige, si le précédent locataire est parti depuis moins de dix-huit mois, à mentionner le montant et la date de son dernier loyer (art. 3).

L'encadrement des loyers (art. 140 de la loi ELAN) s'applique dans certaines agglomérations volontaires — Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, entre autres. Le loyer de base ne peut y excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ; un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles non déjà prises en compte. Vérifiez toujours l'arrêté applicable à l'adresse du logement avant de fixer le loyer.

Sécuriser le paiement par le cautionnement

Lorsqu'un garant se porte caution du locataire, l'acte de cautionnement obéit à un formalisme précis. Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021), la caution personne physique doit apposer elle-même une mention manuscrite exprimant qu'elle a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement, à peine de nullité, dans les conditions de l'article 2297 du Code civil.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 complète ce régime : un exemplaire du bail est remis à la caution, et l'engagement à durée indéterminée peut être résilié à tout moment, la résiliation prenant effet au terme du contrat de location. En colocation, la solidarité de la caution d'un colocataire qui donne congé s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet de ce congé (art. 8-1).