Bail meublé : durée, dépôt de garantie et inventaire

Le mobilier obligatoire

Le décret fixe une liste minimale : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment permettant une température inférieure ou égale à moins six degrés, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien adapté au logement.

L'inventaire détaillé du mobilier est obligatoire et s'annexe au bail avec l'état des lieux. Sans lui, la restitution du dépôt de garantie devient une discussion de mémoire.

1. 1.Vérifier que le logement comporte tous les éléments de la liste réglementaire.
2. 2.Choisir la durée : un an, ou neuf mois non reconductibles pour un étudiant.
3. 3.Fixer le loyer en tenant compte de l'encadrement des loyers là où il s'applique.
4. 4.Limiter le dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges.
5. 5.Annexer l'inventaire du mobilier, l'état des lieux et le dossier de diagnostic technique.
6. 6.Remettre un exemplaire signé au locataire.

Durée, congé et préavis

Le bail est d'un an, reconduit tacitement. Pour un étudiant, il peut être de neuf mois et ne se reconduit pas. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois, sans avoir à se justifier.

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de trois mois, et seulement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le congé doit indiquer le motif à peine de nullité.

Charges, dépôt de garantie et fiscalité

Les charges peuvent être récupérées au réel avec justificatifs ou sous forme de forfait, ce qui n'est possible qu'en meublé. Le forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges et se restitue dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, avec justificatifs des retenues.

Côté fiscal, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers, avec le régime micro-BIC ou le réel selon les seuils — une différence qui pèse davantage que le montant du loyer lui-même.