Comodato d'uso gratuito: i requisiti dello sconto IMU del 50%
Lo sconto vale solo tra genitori e figli, con contratto registrato, immobile non di pregio, comodante con al massimo due case nello stesso comune e comodatario che vi abita. Manca un requisito, salta l'agevolazione.
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Il comodato d'uso gratuito è il contratto con cui si concede un immobile a qualcuno senza chiedere nulla in cambio (artt. 1803 e ss. c.c.). Sul piano fiscale interessa soprattutto per un motivo: tra genitori e figli dà diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU — ma solo se sono rispettati tutti i requisiti, uno per uno.
I requisiti dello sconto IMU
| Requisito | Dettaglio |
|---|---|
| Parentela | solo genitore ↔ figlio. Fratelli, nonni, zii, conviventi: esclusi |
| Contratto | registrato. Senza registrazione niente sconto |
| Categoria catastale | non A/1, A/8, A/9 |
| Immobili del comodante | solo quello dato in comodato, oppure al massimo un secondo immobile abitativo adibito a propria abitazione principale |
| Ubicazione | entrambi gli immobili nello stesso comune, dove il comodante risiede e dimora abitualmente |
| Uso del comodatario | abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale |
Una terza casa al mare fa perdere l'agevolazione su tutto. Il beneficio decorre dalla registrazione e va comunicato al comune con la dichiarazione IMU; alcuni regolamenti comunali chiedono una comunicazione propria.
Registrazione: venti giorni, 200 euro
Il comodato di immobile stipulato per iscritto è soggetto a registrazione in termine fisso entro venti giorni dalla stipula, con 200 euro di imposta di registro più le marche da bollo. Per i contratti verbali la registrazione avviene su richiesta all'Agenzia delle Entrate, ma per lo sconto IMU serve comunque un contratto registrato.
La gratuità è essenziale
L'art. 1803, comma 2, c.c. definisce il comodato come essenzialmente gratuito. Qualsiasi corrispettivo — un canone modesto, un "contributo spese" forfettario, una somma una tantum — trasforma il rapporto in locazione, con obblighi di forma, registrazione e tassazione del canone del tutto diversi. Il rimborso delle utenze effettivamente consumate e documentate, invece, non è corrispettivo: è il rimborso di un consumo.
Durata: a termine o precario
- A termine: il comodatario tiene l'immobile fino alla scadenza. Attenzione: anche in questo caso il comodante può chiedere la restituzione immediata se sopravviene un urgente e impreveduto bisogno (art. 1809, comma 2, c.c.).
- Precario (art. 1810 c.c.): nessun termine, restituzione a semplice richiesta del comodante. Massima flessibilità per il proprietario, massima fragilità per chi riceve. Se il comodatario deve trasferire la residenza o sostenere spese, meglio un termine.
Chi paga cosa
Le spese ordinarie di custodia e uso restano al comodatario e non sono rimborsabili (art. 1808, comma 1, c.c.). Le spese straordinarie, necessarie e urgenti sostenute per conservare l'immobile vanno invece rimborsate dal comodante (comma 2). Tutto ciò che non è urgente va concordato per iscritto prima di eseguirlo, altrimenti la discussione arriva alla riconsegna.
Il comodatario, inoltre, non può concedere a terzi il godimento dell'immobile senza il consenso del comodante (art. 1804, comma 2, c.c.): la violazione consente di chiedere l'immediata restituzione oltre al risarcimento.
Due precauzioni pratiche
Inventario e foto datate alla consegna, se l'immobile è arredato: il comodatario risponde del deterioramento salvo il normale uso, e senza stato iniziale quella distinzione non è dimostrabile.
Utenze: volturarle al comodatario è la soluzione più pulita. Lasciarle intestate al comodante e farsi rimborsare somme forfettarie è la strada che avvicina il rapporto a una locazione mascherata.
Fai il contratto con i requisiti già verificati
Il nostro contratto di comodato d'uso gratuito genera la versione a termine o quella precaria, disciplina spese, utenze, divieto di sub-concessione e restituzione, e — se punti allo sconto IMU — verifica prima dell'acquisto ciascun requisito: parentela, categoria catastale, immobili posseduti, stesso comune, uso come abitazione principale, registrazione. Se uno manca, te lo dice subito invece di lasciartelo scoprire dal comune.
→ Contratto di comodato d'uso gratuito · Contratto di locazione abitativa
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