Lettre de congé du locataire : préavis d'un mois, qui y a droit

Lettre de congé du locataire : préavis d'un mois, qui y a droit

Le préavis du locataire est de trois mois en location vide, réduit à un mois dans les cas énumérés à l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En location meublée, il est d'un mois en toute hypothèse, sans motif à justifier (article 25-8 I). Le calculateur de congé du locataire donne la date de fin et écrit la lettre.

Les six cas de préavis réduit

L'article 15 I les énumère limitativement :

1. Zone tendue — les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 : les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes est fixée par décret : vérifiez-la, c'est le motif le plus souvent invoqué à tort.
2. Emploi — obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
3. Santé — état de santé, constaté par un certificat médical, justifiant un changement de domicile.
4. 3° bis — violences — locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire de PACS ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, pour des violences au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui.
5. RSA ou AAH — bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés.
6. Logement social — locataire à qui a été attribué un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le piège qui coûte deux mois de loyer

L'avant-dernier alinéa de l'article 15 I : « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. »

Le motif doit donc figurer dans la lettre, et la pièce doit partir dans le même envoi. Un justificatif transmis quinze jours plus tard ne rattrape rien : le préavis reste de trois mois, même si le motif existait dès le départ.

Le délai court de la réception, pas de l'envoi

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Et le texte précise : « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. »

Un courriel, un courrier simple ou un SMS ne figurent pas dans cette liste. Le congé risque de ne produire aucun effet, et le préavis de ne pas commencer à courir du tout.

Pendant le préavis, vous payez tout

Le locataire « est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ». Rendre les clés plus tôt ne raccourcit pas la dette. À l'expiration du délai, en revanche, vous êtes déchu de tout titre d'occupation : l'état des lieux de sortie et la remise des clés se calent avant cette date, pas après.

Le dépôt de garantie

L'article 22 fixe la suite. Le dépôt est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. À défaut de restitution dans les délais, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Une réserve, et elle est décisive : cette majoration n'est pas due lorsque le défaut de restitution résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Communiquez-la dès la remise des clés — la lettre de congé est le bon endroit pour l'annoncer.

Passé le délai, la mise en demeure chiffre la somme et la majoration et constitue la pièce préalable à la saisine du juge des contentieux de la protection ; le guide précise les mentions à y faire figurer.