Cedolare secca: come si opta e cosa si rinuncia

La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce IRPEF e addizionali sul canone, oltre a imposta di registro e imposta di bollo su registrazione, risoluzione e proroga del contratto. L'aliquota ordinaria è del 21%; scende al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Si applica sul canone lordo, senza alcuna deduzione delle spese.

Chi può sceglierla

L'opzione spetta alla persona fisica proprietaria (o titolare di un diritto reale di godimento) che loca fuori dall'esercizio di impresa, arte o professione, per immobili a uso abitativo delle categorie A/1-A/11 escluso A/10, con relative pertinenze.

Restano fuori: le locazioni effettuate da società ed enti, e — in linea generale — quelle in cui il conduttore agisce nell'esercizio di attività d'impresa o di lavoro autonomo. Nella locazione abitativa ordinaria tra privati questi limiti raramente si presentano; è nella locazione a un'azienda per il suo dipendente che il problema si pone.

I due passaggi obbligatori

1. La comunicazione al conduttore. È la condizione che fa cadere più opzioni. Il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la rinuncia — per tutta la durata dell'opzione — alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto. Senza questa comunicazione l'opzione non è validamente esercitata. La raccomandata va conservata: la ricevuta è la prova.

Molti contratti inseriscono la stessa rinuncia in una clausola firmata da entrambe le parti; è prassi diffusa, ma la strada sicura resta la raccomandata, salvo il caso in cui le parti abbiano già pattuito espressamente in contratto la rinuncia con clausola specifica.

2. L'opzione con il modello RLI. Si esercita in sede di registrazione del contratto, entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore), tramite il modello RLI presentato telematicamente o allo sportello dell'Agenzia delle Entrate. Chi non opta subito può farlo nelle annualità successive, entro il termine di versamento dell'imposta di registro per l'annualità di riferimento.

A cosa si rinuncia davvero

• All'aggiornamento ISTAT del canone per tutto il periodo di validità dell'opzione. Su un contratto 4+4 in un periodo di inflazione alta, la rinuncia può costare più del risparmio fiscale: fare il conto prima, non dopo.
• Alla deduzione delle spese: nessun costo di manutenzione, amministrazione o intermediazione riduce l'imponibile.
• Il canone assoggettato a cedolare non concorre al reddito complessivo, quindi non riduce l'IRPEF ma neppure entra nel calcolo di detrazioni e deduzioni che dipendono dal reddito complessivo — un effetto che può penalizzare chi ha carichi di famiglia o detrazioni consistenti. Il reddito rileva però ai fini ISEE e per il riconoscimento della condizione di familiare a carico.

10% o 21%: la differenza sta nell'accordo territoriale

L'aliquota ridotta al 10% richiede un contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) stipulato nel rispetto dell'accordo territoriale sottoscritto dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini del comune, e che il comune rientri tra quelli ad alta tensione abitativa. Se il contratto non è assistito dalle organizzazioni firmatarie, serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da una di esse: senza attestazione il rischio, in sede di controllo, è la perdita dell'aliquota agevolata.

Non basta scrivere «canone concordato» nel contratto: contano il rispetto dei valori minimi e massimi della zona e la documentazione.

Versamenti e revoca

L'imposta si versa con acconto e saldo secondo le stesse scadenze dell'IRPEF, con codici tributo dedicati nel modello F24, e si dichiara nel quadro RB del modello Redditi o nel corrispondente quadro del 730.

L'opzione vincola per l'intera annualità, ma si può revocare entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, versando l'imposta di registro dovuta. La revoca, come l'opzione, si comunica con il modello RLI. È possibile anche riesercitarla successivamente.

Registrazione: chi paga e cosa cambia

Con la cedolare non è dovuta l'imposta di registro (né il bollo), quindi cade anche la ripartizione a metà tra le parti. Resta l'obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni: la cedolare cambia il regime di tassazione, non l'obbligo di registrazione. Un contratto di durata superiore a 30 giorni non registrato è nullo (art. 1, comma 346, L. 311/2004).

→ Contratto di locazione ad uso abitativo — modello guidato con scelta tra 4+4 e 3+2, opzione cedolare e clausola ISTAT coerente. Vedi anche la guida.

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