Contratto di locazione abitativa: 4+4, 3+2 e cedolare secca
La locazione abitativa è regolata dalla legge 431/1998, che impone la forma scritta e durate minime: quattro anni più quattro per il canone libero, tre più due per il canone concordato.
Il contratto va registrato entro trenta giorni; senza registrazione è nullo e il locatore non può farlo valere.
Durata e disdetta
Nel canone libero la durata è di quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro. Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativi dell'art. 3 della legge 431/1998 — necessità propria o di parenti, vendita, ristrutturazione — comunicandolo con sei mesi di preavviso a mezzo raccomandata.
Nel canone concordato la durata è di tre anni più due, con canone entro i limiti degli accordi territoriali e agevolazioni fiscali sia per il locatore sia, in alcuni comuni, sull'IMU.
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso; il contratto può prevedere un diritto di recesso più ampio a suo favore.
- 1.Scegliere fra canone libero e concordato in base a comune e obiettivi fiscali.
- 2.Indicare dati catastali, APE e stato dell'immobile.
- 3.Fissare canone, aggiornamento ISTAT e spese condominiali a carico del conduttore.
- 4.Limitare il deposito cauzionale a tre mensilità con interessi legali.
- 5.Registrare il contratto entro trenta giorni ed eventualmente optare per la cedolare secca.
- 6.Redigere il verbale di consegna con foto e letture dei contatori.
Canone, deposito e spese
Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e produce interessi legali da corrispondere annualmente al conduttore.
L'aggiornamento ISTAT si applica solo se pattuito e, in caso di cedolare secca, il locatore rinuncia a ogni aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione.
Le spese condominiali ordinarie e quelle per i servizi sono a carico del conduttore; le straordinarie restano al proprietario. La ripartizione va richiamata nel contratto.
Registrazione e cedolare secca
La registrazione entro trenta giorni è obbligatoria e va comunicata al conduttore e all'amministratore di condominio. In mancanza, il contratto è nullo e il conduttore può chiedere la restituzione di quanto pagato oltre il dovuto.
Con la cedolare secca il canone è tassato con un'imposta sostitutiva — al 21% nel canone libero e con aliquota ridotta nel concordato nei comuni ad alta tensione abitativa — e non si pagano imposta di registro e bollo. In cambio il locatore rinuncia agli aggiornamenti ISTAT.
Key takeaways
- ✓ Forma scritta obbligatoria e durate minime 4+4 o 3+2.
- ✓ Disdetta alla prima scadenza solo per i motivi tassativi dell'art. 3.
- ✓ Deposito massimo tre mensilità, con interessi legali annui.
- ✓ Registrazione entro trenta giorni, altrimenti il contratto è nullo.
- ✓ La cedolare secca esclude ogni aggiornamento ISTAT del canone.
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