Comodato d'uso gratuito: registrazione, spese e sconto IMU

Il comodato d'uso gratuito è il contratto con cui si concede un immobile a qualcuno senza chiedere nulla in cambio (artt. 1803 e seguenti c.c.). Sul piano fiscale interessa soprattutto per un motivo: fra genitori e figli dà diritto alla riduzione del 50 per cento della base imponibile IMU.

Il beneficio però dipende da requisiti cumulativi: se ne manca uno, resta il contratto e sparisce lo sconto.

I requisiti dello sconto IMU

Il comodato deve intercorrere fra genitore e figlio: fratelli, nonni, zii e conviventi sono esclusi. Il contratto deve essere registrato. L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il comodante deve possedere in tutta Italia soltanto l'immobile concesso in comodato oppure, al massimo, un secondo immobile abitativo adibito a propria abitazione principale, ed entrambi devono trovarsi nello stesso comune, dove il comodante risiede e dimora abitualmente. Una terza abitazione fa perdere l'agevolazione.

Il comodatario deve adibire l'immobile a propria abitazione principale, con residenza anagrafica e dimora abituale. Il beneficio decorre dalla registrazione e va comunicato al comune con la dichiarazione IMU.

1.Verificare i requisiti soggettivi e oggettivi prima di redigere il contratto.
2.Indicare con precisione i dati catastali dell'immobile e l'uso consentito.
3.Scegliere fra durata a termine e comodato precario senza termine.
4.Registrare il contratto entro venti giorni dalla stipula.
5.Presentare la dichiarazione IMU al comune nei termini di legge.
6.Allegare un inventario con foto datate se l'immobile è arredato.

La gratuità è essenziale

L'art. 1803, comma 2, c.c. definisce il comodato come essenzialmente gratuito. Qualsiasi corrispettivo — un canone modesto, un contributo spese forfettario, una somma una tantum — trasforma il rapporto in locazione, con obblighi di forma, registrazione e tassazione del canone del tutto diversi.

Il rimborso delle utenze effettivamente consumate e documentate non è corrispettivo: è il rimborso di un consumo. La soluzione più pulita resta la voltura delle utenze al comodatario.

Durata: a termine o precario

Nel comodato a termine il comodatario tiene l'immobile fino alla scadenza, ma il comodante può comunque esigere la restituzione immediata se sopravviene un urgente e impreveduto bisogno (art. 1809, comma 2, c.c.).

Nel comodato precario (art. 1810 c.c.) non c'è termine e la restituzione può essere chiesta in qualsiasi momento. È la formula più flessibile per il proprietario e la più fragile per chi riceve: se il comodatario deve trasferire la residenza o sostenere spese, conviene un termine.

Spese, divieti e registrazione

Le spese ordinarie di custodia e uso restano al comodatario e non sono rimborsabili (art. 1808, comma 1, c.c.); le spese straordinarie, necessarie e urgenti sostenute per conservare la cosa sono rimborsabili dal comodante (comma 2). Tutto ciò che non è urgente va concordato per iscritto prima.

Il comodatario non può concedere a terzi il godimento della cosa senza il consenso del comodante (art. 1804, comma 2, c.c.): la violazione consente di chiedere l'immediata restituzione oltre al risarcimento.

La registrazione del contratto scritto è obbligatoria in termine fisso entro venti giorni, con 200 euro di imposta di registro oltre alle marche da bollo.

Key takeaways

✓ Sconto IMU del 50 per cento solo fra genitori e figli, con contratto registrato e requisiti cumulativi.
✓ Categoria A/1, A/8 o A/9 e terza abitazione del comodante fanno perdere l'agevolazione.
✓ Qualsiasi corrispettivo trasforma il comodato in locazione.
✓ Registrazione entro venti giorni: 200 euro di imposta più bolli.
✓ Il comodato precario si scioglie a semplice richiesta del comodante.

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