Devolución de la fianza del alquiler: plazo y cómo reclamarla
El arrendador tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver el saldo de la fianza. Pasado ese plazo devenga interés legal, y solo puede retener por rentas impagadas o daños que exceden del uso ordinario — y que pueda documentar.
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El arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolver el saldo de la fianza. Transcurrido ese plazo sin devolución, la cantidad devenga el interés legal del dinero (art. 36.4 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). No hay plazo distinto por costumbre ni por lo que diga el contrato: el mes es legal.
Qué puede retener el arrendador
Solo dos conceptos:
- Rentas o suministros impagados al terminar el contrato.
- Daños que excedan del desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda.
La carga de justificarlos es suya, y con documentos: presupuesto o factura de la reparación, y prueba del estado de entrada y de salida. Un descuento a tanto alzado "por limpieza y pintura" al terminar un arrendamiento de tres años no es un daño: es desgaste ordinario, y no se descuenta.
| Concepto | ¿Se puede retener? |
|---|---|
| Renta o suministros impagados | Sí |
| Pintura por paso del tiempo | No — uso ordinario |
| Desgaste de suelos o persianas por uso | No |
| Rotura de sanitarios, cristales, puertas | Sí, con factura |
| Limpieza general al salir | No, salvo suciedad extraordinaria acreditada |
| Agujeros y anclajes en paredes | Depende: reposición razonable, sí; repintado íntegro, no |
Antes de irse: el inventario de salida
Lo que decide estas discusiones es la prueba del estado. Al entregar las llaves, haga fotografías fechadas de todas las estancias, incluidos electrodomésticos y contadores, y firme con el arrendador un documento de entrega de llaves con la fecha. Si el arrendador no quiere firmar, envíele un correo confirmando la fecha y las lecturas: sirve como principio de prueba.
Guarde también los justificantes de las últimas rentas y suministros: la retención por impagos se desmonta enseñando el recibo.
Cómo reclamar
- Espere a que pase el mes. Reclamar antes es prematuro y le resta fuerza.
- Envíe un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, exigiendo la devolución del saldo o, alternativamente, la relación detallada y documentada de lo que pretende retener. El burofax constituye en mora al arrendador, hace correr el interés legal e interrumpe la prescripción (art. 1973 CC).
- Redáctelo también como intento de negociación: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial para que se admita la demanda civil. Si no hay respuesta en treinta días naturales, el intento se tiene por realizado y queda expedita la vía judicial, con un año de plazo para presentar la demanda.
- Si sigue sin devolver, la reclamación se plantea ante el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble. Para cuantías pequeñas el procedimiento es el juicio verbal, sin necesidad de abogado y procurador por debajo de 2.000 euros.
Fianza legal y garantías adicionales
La fianza legal es de una mensualidad en vivienda y de dos en uso distinto del de vivienda (art. 36.1 LAU), y en muchas comunidades autónomas debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Que el arrendador no la depositara no le perjudica a usted: sigue debiendo devolverla, y el incumplimiento del depósito suele estar sancionado administrativamente.
Cualquier garantía adicional pactada — depósito extra, aval — se rige por lo acordado, pero no convierte en retenible lo que no lo es: los mismos dos conceptos, con la misma exigencia de prueba.
Prescripción
La acción para reclamar la fianza prescribe a los cinco años (art. 1964.2 CC). Es tiempo suficiente, pero no lo agote: cuanta más distancia haya desde la salida, más difícil es probar en qué estado quedó la vivienda.
Reclame con la carta correcta
Nuestro burofax de reclamación guiado incluye el supuesto de fianza arrendaticia: cita el art. 36.4 LAU, exige la relación documentada de las retenciones, reclama el interés legal desde el mes, y se redacta a la vez como requerimiento de negociación previa válido a efectos de la LO 1/2025. El asistente avisa si aún no ha pasado el mes desde la entrega de llaves.
Relacionado: el burofax como MASC obligatorio antes de demandar.