Bail meublé ou vide : durée, préavis, dépôt et fiscalité

Un an au lieu de trois, un mois de préavis au lieu de trois, deux mois de dépôt au lieu d'un, et des revenus imposés en BIC : le choix entre meublé et vide change presque tout le régime du bail.

Publié le 30 août 2026·4 min de lecture

Les deux baux relèvent de la même loi — la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — mais le meublé est régi par son titre I bis (articles 25-3 et suivants), et les règles y sont plus courtes dans tous les sens : bail d'un an au lieu de trois, préavis du locataire d'un mois au lieu de trois, dépôt de garantie de deux mois au lieu d'un. Le loyer est plus élevé, la rotation aussi.

Les différences, point par point

	Location vide	Location meublée
Durée minimale	3 ans (bailleur personne physique), 6 ans (personne morale)	1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant
Préavis du locataire	3 mois, 1 mois en zone tendue et dans les cas de l'art. 15	1 mois en toutes circonstances
Préavis du bailleur	6 mois avant l'échéance	3 mois avant l'échéance
Motif du congé du bailleur	Reprise, vente ou motif légitime et sérieux	Les mêmes trois motifs
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Reconduction	Tacite, par période de 3 ans	Tacite, par période d'1 an (sauf bail étudiant de 9 mois, non reconductible tacitement)
Fiscalité des loyers	Revenus fonciers	BIC

Le bail étudiant de neuf mois n'existe qu'en meublé : il ne se reconduit pas tacitement, ce qui évite au bailleur d'avoir à donner congé à la fin de l'année universitaire.

Ce qui fait qu'un logement est « meublé »

Ce n'est pas une appréciation. L'article 25-4 de la loi de 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :

literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou compartiment à -6 °C au minimum ; vaisselle en nombre suffisant ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté au logement.

S'il manque un élément de cette liste, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide devant le juge — et il obtient alors la durée de trois ans et le préavis de trois mois, rétroactivement. C'est le contentieux le plus fréquent du meublé, et il se règle avec un inventaire détaillé annexé au bail et signé lors de l'état des lieux.

Les documents à annexer

Dans les deux cas : le dossier de diagnostic technique (DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements d'avant 1949, état des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, état des risques), la notice d'information réglementaire, et l'état des lieux d'entrée.

En meublé s'y ajoute l'inventaire et l'état détaillé du mobilier, établi lors de la remise et de la restitution des clés. Sans lui, la retenue sur le dépôt de garantie pour du mobilier manquant est très difficile à justifier.

Depuis la loi Climat et résilience, un logement dont le DPE est classé G ne peut plus être mis en location comme logement décent — la règle vaut pour le meublé comme pour le vide.

Fiscalité : la vraie raison du choix

Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de 50 % pour la location meublée classique, contre 30 % en micro-foncier pour le vide. Au régime réel, le meublé permet d'amortir le mobilier et le bien, ce qui neutralise souvent l'imposition pendant des années.

Attention : les meublés de tourisme ne suivent plus ce régime. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a abaissé leurs abattements et leurs seuils, et le régime décrit ici concerne la location meublée à usage de résidence principale, pas la location de courte durée.

Le régime réel suppose une comptabilité ; l'arbitrage micro/réel se fait avec un comptable, pas au moment de signer le bail.

Et la caution ?

Rien ne change entre meublé et vide : l'acte de cautionnement doit comporter la mention manuscrite exigée par l'article 2297 du code civil, sous peine de nullité. Le détail est dans l'acte de cautionnement et la mention de l'article 2297.

→ Bail meublé — contrat guidé avec inventaire du mobilier, durée et préavis conformes au titre I bis. Voir aussi le bail d'habitation vide et sa notice.