Cession de bail au Québec : depuis la Loi 31, le propriétaire peut refuser sans motif

Pendant des décennies, la cession de bail a été la porte de sortie du locataire québécois : on cédait son bail, le locateur ne pouvait refuser que pour un motif sérieux, et l'affaire se réglait. Cette règle a changé. Depuis l'entrée en vigueur de la Loi 31 — Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation, sanctionnée le 21 février 2024 — le locateur qui reçoit un avis de cession peut refuser sans avoir à justifier sa décision.

Les conséquences ne sont pas cosmétiques. Le refus ne bloque pas la cession en laissant le bail intact : il met fin au bail à la date de la cession indiquée dans l'avis.

Ce que dit la mécanique aujourd'hui

1. Le locataire envoie un avis au locateur, indiquant son intention de céder le bail, le nom et l'adresse de la personne à qui il entend le céder, et la date de la cession.
2. Le locateur a 15 jours pour répondre. Son silence pendant ce délai vaut consentement — ce point n'a pas changé, et il reste le meilleur allié du locataire.
3. S'il consent, la cession opère : le cessionnaire prend le bail aux mêmes conditions, et le locataire cédant est en principe déchargé pour l'avenir.
4. S'il refuse, il n'a plus à invoquer de motif sérieux. Le bail est résilié à la date de cession mentionnée dans l'avis.

Ce dernier point mérite d'être lu deux fois, parce qu'il se retourne dans les deux sens.

Pour le locataire, un refus n'est plus un échec : il obtient une sortie du bail à la date qu'il a lui-même choisie dans son avis. C'est, dans bien des cas, exactement ce qu'il cherchait. La date inscrite dans l'avis devient donc une décision, pas une formalité.

Pour le locateur, refuser n'est plus neutre : il récupère le logement, mais il perd le locataire et le loyer à cette date. Le calcul économique a changé de camp — et c'était précisément l'objet de la réforme, la cession de bail ayant servi à maintenir des loyers en dessous du prix du marché.

Ce qui n'a pas changé

• Les frais. Le locateur ne peut exiger que le remboursement des frais raisonnables liés à l'étude du dossier du cessionnaire. Pas de « frais de cession » forfaitaires, pas de commission.
• La sous-location reste distincte. En sous-location, le locataire garde son bail et demeure responsable envers le locateur; les règles de refus applicables à la sous-location ne se confondent pas avec celles de la cession. Si votre objectif est de partir définitivement, c'est la cession; si vous partez six mois, c'est la sous-location.
• Le logement à loyer modique obéit à des règles propres.
• La forme de l'avis. Un avis verbal ou un message texte n'ouvre aucun délai. Écrivez, datez, et conservez la preuve de la transmission.

L'erreur qui circule encore

Un très grand nombre de pages — blogues d'agences, sites de modèles, articles jamais mis à jour — affirment toujours que « le locateur ne peut refuser une cession que pour un motif sérieux, et le fardeau de la preuve lui appartient ». C'était vrai avant février 2024. Un locataire qui se fie à cette phrase envoie son avis en pensant que le refus est improbable, et découvre que son bail prend fin à la date qu'il a écrite.

Vérifiez la date de publication de toute page qui vous explique la cession de bail. Si elle est antérieure à 2024 et n'a pas été révisée, elle décrit un état du droit qui n'existe plus.

Avant d'envoyer l'avis : trois vérifications

• La date. Elle détermine la fin de votre bail en cas de refus. Choisissez-la comme si le refus était certain.
• Le cessionnaire. Fournir un dossier complet — identité, adresse, situation — réduit la marge de manœuvre du locateur, qui ne peut plus invoquer de motif mais peut encore faire traîner l'étude.
• Votre situation réelle. Si votre objectif est de quitter le logement, la cession suivie d'un refus vous y conduit. Si votre objectif est de ne pas payer deux loyers pendant un remplacement de courte durée, la sous-location est le bon outil.

Si vous partagez le logement avec quelqu'un qui reste, mettez par écrit ce qui suit le départ : notre contrat de location de chambre sert précisément à cela. Et pour un nouveau logement, le bail de logement reprend les mentions exigées au Québec.

Voir aussi : Résilier son bail au Québec — les cas, limités, où le locataire peut mettre fin au bail sans passer par la cession.