Résilier son bail au Québec : les cas prévus par la loi, et ce qu'il reste quand aucun ne s'applique

C'est la première chose à savoir, et elle surprend chaque année des milliers de locataires : au Québec, un bail de logement ne se résilie pas à volonté. Ni avec trois mois d'avis, ni avec une pénalité, ni parce que vous avez acheté une maison, trouvé un emploi ailleurs ou simplement changé d'avis. Le bail se poursuit jusqu'à son terme, et le loyer reste dû.

Le Code civil prévoit des exceptions. Elles sont énumérées, et elles sont étroites.

Les cas prévus par la loi

Article 1974 C.c.Q. — le locataire peut résilier le bail s'il :

• se voit attribuer un logement à loyer modique ;
• ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ;
• est une personne âgée admise de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une résidence privée pour aînés ou dans un autre lieu d'hébergement offrant les soins que son état requiert — que la place soit occupée ou en attente d'attribution, selon la situation.

Article 1974.1 C.c.Q. — le locataire peut également résilier le bail lorsque sa sécurité ou celle d'un enfant qui habite avec lui est menacée en raison de violence conjugale ou d'une agression à caractère sexuel. L'avis doit être accompagné d'une attestation délivrée par un fonctionnaire ou un officier public désigné à cette fin, qui vérifie que les conditions sont remplies.

Les délais d'avis

Situation	Délai
Cas de l'article 1974 (LLM, handicap, hébergement) — bail à durée déterminée de 12 mois ou plus, ou bail à durée indéterminée	3 mois
Cas de l'article 1974 — bail à durée déterminée de moins de 12 mois	1 mois
Cas de l'article 1974.1 (violence conjugale ou agression sexuelle) — bail de 12 mois ou plus, ou à durée indéterminée	2 mois
Cas de l'article 1974.1 — bail de moins de 12 mois	1 mois

Le loyer cesse d'être exigible à l'expiration du délai. L'avis doit être écrit, identifier le logement et le bail, énoncer le motif, et être accompagné des pièces justificatives requises. Conservez une preuve de transmission : c'est la date de réception qui fait courir le délai, pas celle de rédaction.

Quand aucun cas ne s'applique

C'est la situation la plus fréquente. Il reste alors trois voies, par ordre d'efficacité :

1. La cession de bail. Vous transférez le bail à quelqu'un d'autre et vous êtes en principe libéré pour l'avenir. Depuis la Loi 31, sanctionnée le 21 février 2024, le locateur peut refuser sans motif — mais son refus résilie le bail à la date de cession indiquée dans votre avis. Autrement dit, la cession est aujourd'hui la voie de sortie la plus sûre, qu'elle aboutisse ou non. Le détail est ici : Cession de bail au Québec depuis la Loi 31.

2. La sous-location. Vous restez partie au bail et demeurez responsable envers le locateur. C'est l'outil des absences temporaires, pas des départs définitifs.

3. L'entente de résiliation. Le locateur peut accepter de mettre fin au bail, souvent contre une compensation. Rien ne l'y oblige. Si vous concluez une telle entente, mettez-la par écrit, avec la date de fin, le sort du dépôt éventuel, l'état des lieux et la mention que les parties se donnent quittance. Une entente verbale ne vous protège pas d'une réclamation ultérieure pour les mois restants.

Autres situations qui mettent fin au bail

• Le décès du locataire ne met pas fin au bail automatiquement : la loi prévoit un mécanisme d'avis permettant au liquidateur de la succession ou à la personne qui habitait avec le défunt d'y mettre fin.
• Le logement impropre à l'habitation ouvre au locataire le droit de quitter, avec des obligations d'avis précises ; c'est un recours distinct, à ne pas confondre avec la résiliation pour convenance.
• Un manquement grave du locateur peut fonder une demande de résiliation devant le Tribunal administratif du logement. Ce n'est pas un avis : c'est une demande, avec preuve à l'appui.

Ce qu'il ne faut pas faire

Quitter le logement et cesser de payer. Le bail continue, le loyer aussi, et le locateur peut réclamer devant le TAL les mois restants. Le fait d'avoir rendu les clés ne vaut pas résiliation.

Signer un « avis de départ » fourni par le locateur sans le lire. S'il s'agit en réalité d'une entente de résiliation, elle peut contenir une renonciation à des sommes qui vous sont dues.

Se fier à une page non datée. La cession de bail et la reprise de logement ont toutes deux été modifiées en 2024. Vérifiez la date de tout texte qui vous explique vos droits.

Pour le logement suivant, notre bail de logement reprend les mentions exigées au Québec, et l'entente de colocation fixe par écrit ce qui arrive quand l'un des occupants part avant les autres.