Mietzinsreduktion wegen Baulärm: auch dann, wenn die Baustelle nicht der Vermieterschaft gehört

Baulärm ist der häufigste Grund für eine Mietzinsreduktion in der Schweiz — und der am häufigsten falsch beurteilte. Die Frage, die fast alle zuerst stellen, lautet: «Die Baustelle gehört gar nicht meiner Vermieterin, kann ich trotzdem reduzieren?» Die Antwort ist ja.

Kein Verschulden nötig

Art. 259d OR knüpft die Herabsetzung an einen einzigen Umstand: Die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch ist beeinträchtigt oder vermindert. Von einem Verschulden der Vermieterschaft steht dort nichts. Die Vermieterschaft schuldet einen gebrauchstauglichen Mietgegenstand; ist er es vorübergehend nicht, sinkt die Gegenleistung — unabhängig davon, wer den Lärm verursacht.

Praktisch heisst das:

• Umbau im eigenen Haus: Reduktion, auch wenn die Sanierung nötig und sinnvoll ist und die Wohnung nachher besser ist als vorher.
• Baustelle auf dem Nachbargrundstück: Reduktion, obwohl die Vermieterschaft nichts dagegen tun kann. Sie hat den Lärm nicht zu vertreten — aber sie hat auch keinen Anspruch auf den vollen Mietzins für eine beeinträchtigte Wohnung.
• Bewilligte Bauarbeiten, eingehaltene Ruhezeiten: Reduktion bleibt möglich. Eine Baubewilligung erlaubt das Bauen, sie verpflichtet die Nachbarschaft nicht, dafür zu bezahlen.

Die Grenze liegt beim vorausgesetzten Gebrauch. Wer eine Wohnung mietet, während die Baugrube nebenan bereits offen ist und im Vertrag auf die Bauarbeiten hingewiesen wurde, hat den Zustand mitvereinbart. Ein Hinweis, der erst nach Vertragsschluss kommt, ändert dagegen nichts.

Wie viel — die Bandbreiten aus der Praxis

Auch hier gilt: Richtwerte aus der Schlichtungs- und Gerichtspraxis, kein Gesetz.

Situation	Übliche Bandbreite
Punktuelle Arbeiten, einzelne Tage, ausserhalb der Wohnung	5–10 %
Andauernder Baulärm während der Arbeitszeit über Wochen	10–20 %
Fassaden- oder Gerüstarbeiten mit verdunkelten Fenstern, Staub, Zugang eingeschränkt	15–25 %
Arbeiten in der Wohnung selbst, einzelne Räume unbenutzbar	20–35 %
Wohnung faktisch unbewohnbar	bis 100 %

Erhöhend wirken: Arbeiten am frühen Morgen oder am Samstag, Staub- und Erschütterungsimmissionen, Gerüst vor allen Fenstern, Wegfall von Balkon oder Garten in der warmen Jahreszeit, Homeoffice-Nutzung, die der Vermieterschaft bekannt war. Senkend wirkt eine kurze Dauer — und der Umstand, dass Sie tagsüber ohnehin abwesend sind.

Das Lärmprotokoll: die einzige Beweisführung, die trägt

Der Anspruch scheitert selten am Recht und oft am Beweis. Ein brauchbares Protokoll führt Sie täglich, nicht rückwirkend, und enthält pro Eintrag:

• Datum und Uhrzeiten von–bis je Lärmphase,
• Art der Arbeiten (Abbruchhammer, Bohren, Kreissäge, Lastwagen im Leerlauf),
• betroffene Räume und die konkrete Folge («Telefonate im Wohnzimmer nicht möglich», «Kind konnte nicht schlafen»),
• Foto oder kurze Tonaufnahme mit sichtbarem Datum,
• Name allfälliger Zeugen aus dem Haus.

Wer im selben Haus mehrere Mietparteien kennt, führt das Protokoll gemeinsam. Gleichlautende Protokolle aus mehreren Wohnungen sind vor der Schlichtungsbehörde deutlich stärker als eines.

Der Ablauf

1. Mangel sofort schriftlich anzeigen — die Reduktion läuft nach Art. 259d OR ab Kenntnis der Vermieterschaft, nicht ab Baubeginn. Jede Woche, die Sie zuwarten, ist verloren.
2. Herabsetzung im selben Schreiben verlangen, mit einem konkreten Prozentsatz und dem Hinweis, dass er sich mit dem Fortgang der Arbeiten ändern kann.
3. Protokoll ab Tag eins führen.
4. Ohne Antwort oder bei Ablehnung: Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen der Gemeinde. Das Verfahren ist kostenlos.

Unser Dokument Mietzinsreduktion verlangen setzt Anzeige, Frist und Begehren in einen Brief — mit dem Datum, auf das es später ankommt.

Zwei Fehler, die den Fall kosten

Den Mietzins eigenmächtig kürzen. Das ist Zahlungsverzug und öffnet die Kündigung nach Art. 257d OR. Wer Druck aufbauen will, hinterlegt nach Art. 259g OR — schriftlich angedroht, bei der kantonal bezeichneten Stelle, und innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht (Art. 259h OR).

Auf das Ende der Bauarbeiten warten. Die Reduktion ist rückwirkend durchsetzbar, aber nur bis zum Zeitpunkt der Kenntnis — und die belegt einzig Ihr Schreiben.

Verwandt: Mietzinsreduktion — Tabelle der üblichen Prozentsätze und, für den anderen Reduktionsgrund, Mietzinssenkung wegen Referenzzinssatz.