Mietzinsreduktion: Tabelle der üblichen Prozentsätze — und warum die Zahl nicht der schwierige Teil ist
Die kursierenden Prozenttabellen sind Richtwerte aus der Praxis, kein Gesetz. Art. 259d OR schuldet die Herabsetzung ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat — deshalb entscheidet das Datum der Mängelanzeige über mehr Geld als die Höhe des Prozentsatzes.
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Wer nach einer Mietzinsreduktion-Tabelle sucht, sucht meist die falsche Zahl zuerst. Art. 259d OR gibt der Mieterschaft den Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist — und zwar ab dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zu dessen Behebung. Nicht ab dem Tag, an dem der Mangel entstand. Nicht ab dem Tag, an dem Sie sich beschweren möchten. Ab Kenntnis der Vermieterschaft.
Damit ist das Datum Ihrer Mängelanzeige der einzige Punkt in diesem Verfahren, den Sie noch beeinflussen können. Der Prozentsatz wird am Ende ohnehin verhandelt oder von der Schlichtungsbehörde geschätzt.
Die Richtwerte — und was sie rechtlich sind
Die folgenden Bandbreiten stammen aus publizierter Schlichtungs- und Gerichtspraxis. Sie stehen in keinem Gesetz, binden kein Gericht und ersetzen die Beurteilung des Einzelfalls nicht. Sie sind das, womit beide Seiten üblicherweise in die Verhandlung gehen.
| Mangel | Übliche Bandbreite |
|---|---|
| Baulärm auf dem eigenen oder benachbarten Grundstück | 10–25 %, in Extremfällen mehr |
| Schimmelbefall, je nach Ausmass und betroffenen Räumen | 5–20 % |
| Heizungsausfall im Winter | 15–25 %, bei völliger Unbewohnbarkeit bis 100 % |
| Warmwasserausfall | 5–10 % |
| Wasserschaden mit Trocknungsgeräten in der Wohnung | 15–30 % |
| Ausfall des Lifts (obere Stockwerke, längere Dauer) | 5–10 % |
| Unbenutzbarer Balkon oder Garten während der Saison | 5–10 % |
| Ausfall von Küche oder Bad | 15–30 % |
Zwei Korrekturen zu dieser Tabelle, die in den meisten Listen fehlen:
Kleine Mängel begründen keine Reduktion. Der «kleine Unterhalt» ist nach Art. 259 OR Sache der Mieterschaft — ein tropfender Wasserhahn, eine defekte Dichtung, eine ersetzbare Glühbirne. Erst ein Mangel, der den Gebrauch spürbar beeinträchtigt, löst den Anspruch aus.
Der Prozentsatz bemisst sich am Bruttomietzins, also inklusive der pauschal bezahlten Nebenkosten, soweit diese Teil des vereinbarten Mietzinses sind. Wird die Reduktion für einen Teilmonat berechnet, wird tageweise gerechnet.
Der Ablauf, in der Reihenfolge, die zählt
- Mangel schriftlich anzeigen. Eingeschrieben oder mit Empfangsbestätigung. Ab diesem Datum läuft die Reduktion — und dieses Datum ist später Ihr Beweis. Eine mündliche Meldung an den Hauswart erfüllt den Zweck rechtlich, lässt sich aber nicht belegen.
- Frist zur Behebung setzen und die Herabsetzung ausdrücklich verlangen. Beides gehört in denselben Brief.
- Beweise sichern, laufend: Fotos mit Datum, Lärmprotokoll mit Uhrzeiten, Messwerte, Zeugen. Wer erst nach drei Monaten dokumentiert, verhandelt über drei Monate, die er nicht belegen kann.
- Reagiert die Vermieterschaft nicht, gelangen Sie an die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Ihrer Gemeinde. Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos; es braucht keine Anwältin und keinen Anwalt.
Unseren Brief zur Mietzinsreduktion können Sie in wenigen Minuten ausfüllen — er verbindet Mängelanzeige, Fristansetzung und Herabsetzungsbegehren in einem Dokument, damit das massgebende Datum sauber gesetzt ist.
Rückwirkend: ja, aber nur bis zur Kenntnis
Weil die Reduktion nach Art. 259d OR ab Kenntnis der Vermieterschaft läuft, ist sie für die Vergangenheit durchsetzbar — auch wenn Sie den vollen Mietzins weiterbezahlt haben. Forderungen aus Mietzinsen verjähren nach Art. 128 Ziff. 1 OR in fünf Jahren. Wer seit zwei Jahren neben einer Baustelle wohnt und den Mangel damals gemeldet hat, verhandelt über zwei Jahre. Wer nie etwas gemeldet hat, verhandelt über die Zukunft.
Der teure Umweg: Mietzins hinterlegen
Die Hinterlegung des Mietzinses nach Art. 259g OR ist kein zweiter Weg zur Reduktion, sondern ein Druckmittel mit eigenen Formvorschriften — und der häufigste Grund, warum ein an sich berechtigter Fall verloren geht.
- Die Hinterlegung ist vorher schriftlich anzudrohen, zusammen mit einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung.
- Hinterlegt wird bei der vom Kanton bezeichneten Stelle, nicht auf einem eigenen Konto und nicht «zurückbehalten».
- Innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses müssen Sie Ihre Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen (Art. 259h OR), sonst wird das Geld der Vermieterschaft ausbezahlt.
Wer den Mietzins einfach kürzt, statt korrekt zu hinterlegen, riskiert Zahlungsverzug — und damit eine Kündigung nach Art. 257d OR mit dreissigtägiger Frist. Die Reduktion verlangt man; man nimmt sie sich nicht.
Was als Nächstes zu tun ist
- Läuft der Mangel aus einer Baustelle, lesen Sie Mietzinsreduktion bei Baulärm — dort geht es um Lärmprotokoll und um die Frage, ob es die Baustelle der Vermieterschaft sein muss.
- Geht es nicht um einen Mangel, sondern um gesunkene Zinsen, ist die Grundlage eine andere: Mietzinssenkung wegen Referenzzinssatz.
- Steht die Wohnung ohnehin zur Diskussion, prüfen Sie die Termine im Mietvertrag und die Form der Kündigung durch die Mieterschaft.