Mietzinssenkung wegen Referenzzinssatz: die Reduktion, die niemand von selbst bekommt
Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, sinkt der Mietzins nicht automatisch — die Senkung muss verlangt werden, auf den nächsten Kündigungstermin und unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Und sie folgt einer anderen Rechtsgrundlage als die Reduktion wegen Mängeln.
Veröffentlicht am ·3 Min. Lesezeit
Zwei völlig verschiedene Ansprüche tragen im Alltag denselben Namen. Die Mietzinsreduktion wegen Mängeln stützt sich auf Art. 259d OR und wirkt ab Kenntnis des Mangels. Die Mietzinssenkung wegen gesunkenem Referenzzinssatz stützt sich auf Art. 270a OR und wirkt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin. Wer den falschen Weg wählt, verliert nicht den Anspruch, aber Monate.
Dieser Text handelt vom zweiten Fall.
Der Referenzzinssatz, kurz
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise publiziert und leitet sich vom Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen ab. Er ist der massgebende Anknüpfungspunkt für Mietzinsanpassungen nach Art. 269a lit. b OR. Prüfen Sie den aktuell publizierten Stand und den Stand im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestsetzung direkt beim BWO — beide Werte brauchen Sie für die Rechnung, und nur der publizierte Wert zählt.
Die Rechnung
Art. 13 Abs. 1 VMWG verknüpft eine Änderung des Referenzzinssatzes um einen Viertel Prozentpunkt mit einer Mietzinsanpassung von in der Regel höchstens:
| Zinssatzniveau | Anpassung je Viertelprozent |
|---|---|
| über 6 % | 2 % |
| zwischen 5 % und 6 % | 2,5 % |
| unter 5 % | 3 % |
Die Regel gilt symmetrisch: Was eine Erhöhung rechtfertigt, rechtfertigt spiegelbildlich eine Senkung. Auf dem heute üblichen Zinsniveau — deutlich unter 5 % — entspricht jeder Viertelprozentpunkt rund 3 % Mietzins.
Zwei Punkte, an denen die meisten Rechnungen kippen:
Massgebend ist der Satz bei der letzten Mietzinsfestsetzung, nicht der bei Vertragsschluss. Wurde der Mietzins zwischenzeitlich einmal gesenkt oder erhöht, beginnt die Rechnung dort. Der Vergleichswert steht in der letzten Mietzinsanpassung; fehlt er, verlangen Sie ihn schriftlich.
Die Senkungsschritte werden gestaffelt gerechnet, nicht in einem Sprung: Ein Rückgang um einen halben Prozentpunkt sind zwei Schritte à 3 %, angewandt auf den jeweils reduzierten Betrag — nicht einfach 6 %.
Womit die Vermieterschaft gegenrechnen darf
Ein Senkungsbegehren löst regelmässig eine Gegenrechnung aus, und die ist zulässig:
- Teuerung: nach Art. 16 VMWG dürfen bis zu 40 % der Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Festsetzung überwälzt werden.
- Allgemeine Kostensteigerungen: Unterhalt, Versicherungen, Abgaben — zu belegen, nicht zu behaupten.
- Wertvermehrende Investitionen: nur der wertvermehrende Anteil, nicht der werterhaltende Unterhalt.
Nach Abzug dieser Positionen bleibt oft weniger als die rechnerischen 3 % pro Viertelprozent — aber selten nichts. Verlangen Sie die Gegenrechnung schriftlich und beziffert; eine pauschale Ablehnung ist keine.
Fristen: der Teil, der über das Ergebnis entscheidet
Art. 270a OR gibt die Reihenfolge vor:
- Die Senkung ist auf den nächsten Kündigungstermin zu verlangen, unter Einhaltung der Kündigungsfrist Ihres Mietvertrags. Bei einer üblichen dreimonatigen Frist und ortsüblichen Terminen heisst das: rechtzeitig vorher schreiben, sonst greift der übernächste Termin.
- Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen Stellung nehmen.
- Lehnt sie ab oder antwortet sie nicht, haben Sie 30 Tage, um an die Schlichtungsbehörde zu gelangen. Diese Frist ist die kritische — sie verfällt still.
Rückwirkend gibt es hier nichts. Anders als bei der Mängelreduktion wirkt die Zinssenkung erst ab dem Termin, auf den sie verlangt wurde. Wer zwei Jahre zuwartet, verliert diese zwei Jahre endgültig.
Wenn die Vermieterschaft ihrerseits erhöht
Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt und begründet wird und die Kündigungsfrist zuzüglich zehn Tagen einhält (Art. 269d OR). Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig. Eine per E-Mail oder im Begleitbrief angekündigte Erhöhung müssen Sie nicht bezahlen — und Sie können Ihr eigenes Senkungsbegehren trotzdem stellen.
Praktisch
- Aktuellen und damaligen Referenzzinssatz beim BWO nachschlagen, Differenz in Viertelprozentschritten bestimmen.
- Senkung beziffern, Gegenrechnung antizipieren, Termin und Frist aus dem Mietvertrag nachlesen.
- Schriftlich und eingeschrieben verlangen, Frist von 30 Tagen notieren — und die zweite Frist von 30 Tagen gleich mit.
Geht es dagegen um Lärm, Schimmel oder Wasserschaden, ist die Grundlage Art. 259d OR und der Weg ein anderer: Mietzinsreduktion — Tabelle der üblichen Prozentsätze und Mietzinsreduktion bei Baulärm. Das passende Schreiben dafür finden Sie unter Mietzinsreduktion.