Abmahnung an den Mieter: wann sie wirkt — und wann sie überflüssig ist
Eine Abmahnung trägt die spätere Kündigung nur, wenn sie den Vorfall konkret benennt und nachweisbar zugeht. Bei Zahlungsverzug braucht es sie dagegen gar nicht.
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Die Abmahnung ist die Vorstufe der Kündigung: Vor der fristlosen Kündigung wegen einer Pflichtverletzung verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine Abmahnung oder Fristsetzung, und die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) ist ohne vorherige Warnung praktisch nicht durchzusetzen. Wirksam ist sie aber nur, wenn sie konkret ist und nachweisbar zugeht.
Was hineingehört
- Der Vorfall, konkret: Datum, Uhrzeit, Ort, was geschehen ist, wer es wahrgenommen hat. „Sie stören ständig die Ruhe" ist keine Abmahnung, sondern eine Meinungsäußerung — sie trägt keine Kündigung.
- Die verletzte Pflicht: Rücksichtnahme, Hausordnung, vertragsgemäßer Gebrauch, Erlaubnisvorbehalt.
- Die Aufforderung: was konkret künftig zu unterlassen oder abzustellen ist.
- Eine Frist für Abhilfe oder Rückmeldung. Unterlassungspflichten gelten sofort.
- Die Konsequenz: fristlose Kündigung, ordentliche Kündigung oder Unterlassungsklage nach § 541 BGB — angedroht wird nur, was man auch tun würde.
Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen angeschrieben werden. Eine nur an eine Person gerichtete Abmahnung wirkt gegenüber den übrigen nicht.
Wann die Abmahnung entbehrlich ist
Bei Zahlungsverzug braucht es keine Abmahnung: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt das ausdrücklich klar. Die fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete oder insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Zu beachten bleibt die Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand aus, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Ebenfalls entbehrlich ist sie, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass dem Vermieter das Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist.
Drei Fälle, in denen die Abmahnung nach hinten losgeht
Untervermietung. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Besteht dieser Anspruch, ist die Abmahnung unbegründet — sinnvoller ist die Aufforderung, die Erlaubnis nachträglich einzuholen. Anders liegt es bei vollständiger Überlassung oder dauerhafter Ferienvermietung.
Tierhaltung. Ein formularmäßiges, ausnahmsloses Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam; es kommt auf die Abwägung im Einzelfall an. Kleintiere in üblicher Zahl darf der Mieter ohnehin ohne Erlaubnis halten. Die Abmahnung sollte deshalb an konkreten Störungen ansetzen, nicht an der fehlenden Erlaubnis allein.
Schimmel und „falsches Lüften". Häufig liegt die Ursache in Baumängeln und Wärmebrücken. Wer abmahnt, ohne die bauliche Ursache ausgeschlossen zu haben, riskiert die Mietminderung als Antwort. Erst Ortstermin und Feuchtigkeitsmessung, dann Schreiben.
Der Zugang entscheidet
Den Zugang muss der Vermieter beweisen. Praktikabel sind:
| Weg | Beweiswert |
|---|---|
| Bote mit schriftlicher Bestätigung des Einwurfs | am stärksten |
| Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg | gut, günstig |
| Persönliche Übergabe vor Zeugen | gut |
| Übergabe-Einschreiben | riskant: nicht abgeholt = nicht zugegangen |
| Einfacher Brief | im Streit praktisch wertlos |
Wer als Hausverwaltung oder Bevollmächtigter schreibt, legt die Vollmacht im Original bei — sonst kann der Mieter das Schreiben nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen und die Abmahnung ist wirkungslos.
Bei Lärm: ohne Protokoll kein Nachweis
Für Ruhestörungen braucht es ein Lärmprotokoll: Datum, Uhrzeit von und bis, Art des Lärms, Dauer, wer es wahrgenommen hat. Ohne diese Dokumentation scheitert die spätere Kündigung regelmäßig nicht am Recht, sondern an der Beweisführung.
Abmahnung sauber aufsetzen
Unsere geführte Abmahnung an den Mieter erzwingt die konkrete Schilderung der Vorfälle, setzt Frist und Androhung sauber, weist auf die Fälle hin, in denen die Abmahnung riskant oder überflüssig ist — und blockiert den Zahlungsverzug, weil dort eine Abmahnung nicht der richtige Weg ist.