Wohnraummietvertrag: was hineingehört und welche Klauseln unwirksam sind

Ein Wohnraummietvertrag (§§ 535 ff. BGB) muss sechs Punkte regeln: Mietparteien und Mieträume, Mietzeit, Kaltmiete und Betriebskosten, Mietsicherheit, Schönheitsreparaturen und Tierhaltung sowie die Kündigung. Weil das Wohnraummietrecht überwiegend zwingend ist, gilt der wichtigste Grundsatz für Vermieter umgekehrt: Eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg und wird durch das Gesetz ersetzt — meist zu Lasten dessen, der sie formuliert hat.

Die Pflichtinhalte

1. Parteien und Mieträume. Alle Mieter namentlich (sie haften dann als Gesamtschuldner), Anschrift, Lage im Haus, Wohnfläche, Nebenräume wie Keller, Stellplatz oder Garten.

2. Mietzeit. Unbefristet ist der Regelfall. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit qualifiziertem Befristungsgrund nach § 575 BGB wirksam; ohne diesen gilt der Vertrag als unbefristet.

3. Kaltmiete und Betriebskosten. Nettokaltmiete und Vorauszahlung getrennt ausweisen. Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn das vereinbart ist (§ 556 BGB, BetrKV) — ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung gehört in den Vertrag. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.

4. Mietsicherheit. Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB); ein höherer Betrag ist insoweit unwirksam. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest anlegen.

5. Mietanpassung. Zulässig sind Staffelmiete (§ 557a BGB, feste Beträge zu festen Zeitpunkten) oder Indexmiete (§ 557b BGB, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex) — aber nicht beides nebeneinander. Ohne solche Vereinbarung gelten die gesetzlichen Regeln zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

6. Kündigung. Für den Mieter drei Monate (§ 573c BGB), für den Vermieter gestaffelt nach Mietdauer und nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB). Kündigung immer schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB).

Klauseln, die regelmäßig unwirksam sind

• Starre Renovierungsfristen. „Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre" — unwirksam, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten. Folge: Der Mieter schuldet gar keine Schönheitsreparaturen.
• Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung. Ebenfalls unwirksam, sofern kein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
• Kaution über drei Nettokaltmieten, oder zusätzlich verlangte „Bearbeitungsgebühren".
• Generelles Tierhaltungsverbot. Kleintiere sind ohnehin erlaubnisfrei; bei Hunden und Katzen ist eine Einzelfallabwägung erforderlich, ein pauschales Verbot hält nicht.
• Abgeschlossene Betriebskostenpauschalen ohne Abrechnung, wo eine Vorauszahlung vereinbart ist.
• Kündigungsausschluss für den Mieter über die zulässige Höchstdauer hinaus.

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt § 556d BGB die zulässige Miete bei Neuvermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent, mit Ausnahmen etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Ob Ihre Adresse betroffen ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung — prüfen Sie das vor der Preisfestsetzung. Zu viel verlangte Miete kann der Mieter rügen und zurückfordern.

Vor dem ersten Mietertag

Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos, Schlüsselzahl dokumentieren, Energieausweis vorlegen, und dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung ausstellen.

Mietvertrag erstellen

Unsere Vorlage deckt Mieträume, Mietzeit (unbefristet oder Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund), Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung, Staffel- oder Indexmiete, Kaution mit Prüfung der Drei-Monats-Grenze, Schönheitsreparaturen ohne starre Fristen, Tierhaltung und die gesetzlichen Kündigungsfristen ab — mit Hinweis auf die Mietpreisbremse.

→ Wohnungsmietvertrag

Siehe auch: Befristeter Mietvertrag · Mietvertrag kündigen.