Burofax de resolución de contrato por incumplimiento (art. 1124 CC)

El art. 1124 del Código Civil entiende implícita la facultad de resolver en las obligaciones recíprocas y permite al contratante cumplidor escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con resarcimiento de daños e intereses en ambos casos. El burofax es el vehículo habitual de esa elección, pero conviene saber qué produce y qué no: el mismo artículo añade que el Tribunal decretará la resolución que se reclame.

Las dos opciones, y por qué la primera suele ser mejor

Puede requerir el cumplimiento dando un plazo y anunciar la resolución para el caso de que no se atienda, o puede dar por resuelto el contrato desde ya.

La primera opción es casi siempre la más sólida:

• Deja constancia de que dio una oportunidad de cumplir, lo que refuerza el carácter esencial del incumplimiento si acaba en juicio.
• Constituye en mora al deudor (art. 1100 CC) y hace nacer la indemnización del art. 1101 CC.
• No le compromete: el art. 1124 permite pedir la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando este resulte imposible. El camino inverso es mucho más discutible.

La segunda tiene sentido cuando el incumplimiento es definitivo y grave, o cuando el contrato contiene una condición resolutoria expresa para ese supuesto concreto (pacto amparado por el art. 1255 CC). Sin esa cláusula, su declaración fija la fecha y la causa, pero si la otra parte la discute la resolución tendrá que declararla el juez.

La trampa del art. 1504: la venta de inmuebles

Si usted es vendedor de un inmueble y quiere resolver por impago del precio, el burofax no basta. El art. 1504 CC dice que, aun cuando se hubiera estipulado la resolución de pleno derecho por falta de pago, el comprador podrá pagar después del término mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el juez ya no puede concederle nuevo plazo.

Traducido: una declaración de resolución enviada por burofax deja al comprador la puerta abierta a pagar y dejarla sin efecto. Si su objetivo es cerrarla, vaya al notario. El burofax sigue siendo útil como requerimiento de cumplimiento y como trámite previo, pero no produce el efecto del 1504.

En la venta de bienes muebles el régimen es distinto: el art. 1505 CC resuelve la venta de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador no se presenta a recibir la cosa antes de vencer el término de entrega, o presentándose no ofrece el precio, salvo que se hubiese pactado mayor dilación para el pago.

Y la del art. 1594: no confunda resolver con desistir

Si contrató una obra y lo que ocurre es que ya no la quiere — no que el contratista haya incumplido —, lo suyo no es la resolución sino el desistimiento del art. 1594 CC: puede desistir por su sola voluntad aunque la obra esté empezada, pero indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad. Inventar un incumplimiento para ahorrarse esa indemnización se vuelve en contra en el juicio.

En el arrendamiento urbano

El art. 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite expresamente al art. 1124 CC, y sus apartados 2 y 3 reparten las causas de resolución de pleno derecho: las del apartado 2 son del arrendador (impago de renta o de fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, cese del destino a vivienda permanente) y las del apartado 3 son del arrendatario (falta de reparaciones necesarias y perturbación en el uso). Invocar la causa de la otra parte es invocar una causa que no se tiene.

Hay un supuesto especial: si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y se pactó la resolución por falta de pago, el art. 27.4 LAU permite que opere de pleno derecho — y sirve para cancelar la inscripción — pero solo con requerimiento judicial o notarial en el domicilio designado en la inscripción y sin contestación del arrendatario en los diez días hábiles siguientes. Otro caso en el que el notario compensa.

El trámite previo desde abril de 2025

El art. 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación previa en todos los procesos declarativos del libro II de la LEC. Redacte el burofax también como solicitud de negociación: sin respuesta ni reunión en treinta días naturales desde la recepción, la negociación se tiene por terminada sin acuerdo (art. 10.4.a) y dispone de un año para demandar (art. 7.3). El art. 264.4.º LEC obliga a acompañar el documento que acredite el intento y el art. 403.2 impone la inadmisión si falta.

Un detalle que juega a su favor: el art. 395.1 LEC entiende que hay mala fe a efectos de costas cuando, antes de la demanda, se requirió al demandado de forma fehaciente y justificada. El burofax con certificación de contenido es exactamente eso.

Redáctelo con el fundamento de su contrato

Nuestro burofax de resolución de contrato elige el fundamento según el tipo de contrato — arrendamiento urbano, compraventa de inmueble, de mueble, servicios u obra —, comprueba que la causa invocada corresponde a su posición contractual y bloquea el caso en que una declaración de resolución no produciría efecto: la venta de inmueble resuelta por burofax en lugar de por acta notarial.

→ Burofax de resolución de contrato · Burofax de reclamación de deuda y su guía

Relacionado: el requerimiento fehaciente que impide enervar el desahucio · el burofax como MASC obligatorio antes de demandar.