Befristeter Mietvertrag: seit 2026 mindestens fünf Jahre — außer der Vermieter ist privat

Seit 1. Jänner 2026 muss ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung mindestens fünf Jahre laufen. Drei Jahre genügen nur noch, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war. Geändert hat das das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025.

Wer sich vertut, bekommt keine kürzere Befristung, sondern gar keine: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Der neue Wortlaut

§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG löst den Mietvertrag durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer auf, jedoch nur wenn

• lit. a: „im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt", und
• lit. b: „bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils mindestens fünf Jahre oder, sofern der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes [...] war, mindestens drei Jahre beträgt".

Beachten Sie den Wortlaut in lit. a: Er nennt den Untermietvertrag ausdrücklich. Die Regel gilt für Untervermietungen genauso.

Wer ist „Unternehmer"?

§ 1 Abs. 2 KSchG: „Unternehmen im Sinn des Abs. 1 Z 1 ist jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit, mag sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein. Juristische Personen des öffentlichen Rechts gelten immer als Unternehmer."

Für die Praxis heißt das:

• Fünf Jahre: Hausverwaltungen, Immobiliengesellschaften, gemeinnützige Bauvereinigungen, Gemeinden, jede juristische Person des öffentlichen Rechts — und der private Eigentümer, der Vermietung als organisierte Dauertätigkeit betreibt.
• Drei Jahre: die Privatperson, die eine geerbte Eigentumswohnung vermietet und sonst nichts.

Die Grenze verläuft nicht bei der Anzahl der Wohnungen, sondern bei der Organisation der Tätigkeit. Wer unsicher ist, ist mit fünf Jahren auf der sicheren Seite — die längere Befristung ist immer zulässig.

Und der Zeitpunkt zählt: maßgeblich ist die Eigenschaft zum Zeitpunkt der Befristung, nicht später.

Ab wann die neue Regel gilt

Die Übergangsbestimmung steht in § 49k Abs. 4 MRG: „§ 29 in der Fassung des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes [...] ist auf Mietverträge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden; für vor dem 1. Jänner 2026 vereinbarte Befristungen bleibt die bisherige Rechtslage weiter anwendbar."

Drei Punkte daraus:

1. Altverträge mit einer vor 2026 vereinbarten Dreijahresbefristung bleiben wirksam.
2. Neuverträge ab 1. Jänner 2026 unterliegen der neuen Regel.
3. Auch die Verlängerung eines Altvertrags fällt darunter — wer 2026 verlängert, verlängert nach neuem Recht.

Punkt 3 ist der, der überrascht. Eine Hausverwaltung, die einen 2023 geschlossenen Dreijahresvertrag 2026 um drei Jahre verlängert, verlängert unwirksam.

Was passiert, wenn die Befristung zu kurz ist

§ 29 Abs. 3 lit. a MRG: „Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des Abs. 1 Z 3 oder des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert."

Der Vertrag bleibt also bestehen — nur die Befristung fällt weg. Für den Vermieter ist das das teure Ergebnis: Er bekommt die Wohnung zum geplanten Termin nicht zurück und ist ab da auf die Kündigungsgründe des § 30 MRG angewiesen, die er gerichtlich geltend machen muss (§ 33 Abs. 1 MRG).

Und wenn nach Ablauf niemand etwas tut?

§ 29 Abs. 3 lit. b MRG in der neuen Fassung: Befristete Mietverträge, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten Dauer „weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf fünf Jahre oder, sofern der Vermieter kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes ist, als auf drei Jahre erneuert". Wird der Vertrag danach ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

Auch die gesetzliche Verlängerung folgt also der neuen Fünfjahresregel.

Das Kündigungsrecht des Mieters bleibt unangetastet

Die Mindestbefristung bindet in der Praxis fast nur den Vermieter. § 29 Abs. 2 MRG gibt dem Mieter nach Ablauf eines Jahres „das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen".

Ein Jahr Bindung, dann drei Monate Frist zum Monatsletzten. Das gilt bei Haupt- wie bei Untermietverträgen und lässt sich vertraglich nicht ausschließen — auch nicht gegen eine Gegenleistung.

Für den Vermieter heißt das: Kalkulieren Sie eine Fünfjahresbefristung nicht als gesicherte Einnahme über fünf Jahre. Sie ist eine Bindung für Sie und eine Option für den Mieter.

Der Befristungsabschlag bleibt

Im Vollanwendungsbereich kommt zur längeren Bindung der Preisabschlag: § 16 Abs. 7 MRG mindert den zulässigen Hauptmietzins bei einer Befristung um 25 Prozent. Bei der Untermiete tut § 26 Abs. 3 MRG dasselbe mit dem zulässigen Untermietzins.

Eine Befristung kostet den Vermieter im Vollanwendungsbereich also ein Viertel des Mietzinses — und bindet ihn jetzt fünf statt drei Jahre.

Vertrag erstellen

Unsere Mietvertrags- und Untermietvertragsvorlagen fragen, ob der Vermieter Unternehmer im Sinn des KSchG ist, und rechnen daraus die zulässige Mindestdauer. Liegt das eingegebene Enddatum darunter, wird der Kauf mit der konkreten Zahl und der Fundstelle blockiert, statt Ihnen einen Vertrag zu verkaufen, der als unbefristet gilt.

→ Mietvertrag Wohnung · Untermietvertrag

Was dasselbe Gesetz mit Ihrer Wertsicherungsklausel gemacht hat: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz.