Untermietvertrag (Wohnung oder Zimmer)

Untermietvertrag über eine Wohnung oder ein einzelnes Zimmer nach österreichischem Recht. Untermiete liegt vor, wenn der Vertrag mit jemandem geschlossen wird, der nicht Eigentümer, Fruchtnießer oder Mieter des ganzen Hauses ist (§ 2 Abs. 2 MRG). Welche Regeln gelten, hängt vom Anwendungsbereich des MRG ab, und der Unterschied ist groß: Im Vollanwendungsbereich greift die Untermietzinsbeschränkung des § 26 MRG — bei gänzlicher Untervermietung höchstens der zulässige Hauptmietzins zuzüglich 50 %, bei Befristung nochmals 25 % weniger — und ein vertragliches Untermietverbot bindet nur, wenn ein wichtiger Grund im Sinn des § 11 MRG vorliegt. Im Teilanwendungsbereich gelten nach § 1 Abs. 4 MRG nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49: dort bindet ein Untermietverbot uneingeschränkt und es gibt keine Zinsobergrenze, wohl aber Mindestbefristung, Kündigungsschutz und die Kautionsregel. Bei einer Vollausnahme gilt allein das ABGB. Der Vertrag berücksichtigt die ab 1. Jänner 2026 geltende Mindestbefristung von fünf Jahren — drei Jahren, wenn der Untervermieter kein Unternehmer ist (§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. b MRG idF BGBl. I Nr. 114/2025) —, das unverzichtbare Kündigungsrecht des Untermieters nach einem Jahr (§ 29 Abs. 2 MRG), die Wertsicherungsgrenzen des Mieten-Wertsicherungsgesetzes, die Kaution nach § 16b MRG und die Pflicht des Untervermieters, den Untermieter unverzüglich zu verständigen, wenn sein eigenes Benützungsrecht endet (§ 2 Abs. 2 MRG).

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