Untervermieten in Österreich: wann das Verbot im Mietvertrag wirklich bindet

Ob Sie untervermieten dürfen, hängt in Österreich nicht nur vom Mietvertrag ab, sondern davon, in welchen Anwendungsbereich des MRG Ihre Wohnung fällt. Im Vollanwendungsbereich kann sich der Vermieter auf ein vertragliches Untermietverbot nur berufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 11 Abs. 1 MRG). Im Teilanwendungsbereich und bei einer Vollausnahme bindet dasselbe Verbot uneingeschränkt. Das ist derselbe Vertragssatz mit zwei völlig verschiedenen Wirkungen.

Zuerst: welche Stufe gilt für Ihre Wohnung?

Vollanwendung (§ 1 Abs. 1 MRG). Altbauten mit einer Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 und geförderte Neubauten. Hier gilt das MRG vollständig.

Teilanwendung (§ 1 Abs. 4 MRG). Frei finanzierte Neubauten mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, Dachbodenausbauten aufgrund einer Bewilligung nach dem 31. Dezember 2001, Zubauten nach dem 30. September 2006 und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945.

Vollausnahme (§ 1 Abs. 2 MRG). Ferien- und Zweitwohnungen, Dienstwohnungen, Beherbergung, Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen. Hier gilt nur das ABGB.

Der entscheidende Satz steht in § 1 Abs. 4 MRG selbst. Er zählt abschließend auf, was im Teilanwendungsbereich gilt: „Die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes". § 11 MRG steht nicht auf dieser Liste. Wer nur § 11 liest und die Aufzählung in § 1 Abs. 4 überspringt, kommt zum falschen Ergebnis.

Vollanwendung: das Verbot braucht einen wichtigen Grund

§ 11 Abs. 1 MRG sagt: „Auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung kann sich der Vermieter nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt." Und dann nennt das Gesetz vier Fälle, in denen ein solcher Grund „insbesondere" vorliegt:

1. Der Mietgegenstand soll zur Gänze untervermietet werden.
2. Der geplante Untermietzins ist im Vergleich zu dem, was der Untervermieter selbst zahlt, eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung.
3. Die Anzahl der Bewohner übersteigt nach Aufnahme des Untermieters die Anzahl der Wohnräume.
4. Es ist mit Grund zu besorgen, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.

Ziffer 1 ist der Punkt, der die meisten überrascht: Die gänzliche Untervermietung ist von Gesetzes wegen ein wichtiger Grund. Wenn Ihr Mietvertrag ein Untermietverbot enthält und Sie die ganze Wohnung weitergeben wollen, hilft Ihnen § 11 MRG nicht — das Verbot greift.

Bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers sieht es anders aus. Dann muss der Vermieter einen der Gründe 2 bis 4 konkret darlegen, und das gelingt oft nicht.

Teilanwendung und Vollausnahme: das Verbot gilt

Fällt Ihre Wohnung in den Teilanwendungsbereich, ist § 11 MRG schlicht nicht anwendbar. Es bleibt bei § 1098 ABGB: Der Mieter ist berechtigt, das Mietstück „in Afterbestand zu geben, wenn es ohne Nachteil des Eigentümers geschehen kann und im Vertrage nicht ausdrücklich untersagt worden ist".

Ein ausdrückliches Verbot im Mietvertrag ist damit wirksam, ohne dass der Vermieter irgendetwas begründen müsste. Dasselbe gilt bei einer Vollausnahme.

Wer gegen ein wirksames Verbot untervermietet, riskiert nicht bloß eine Abmahnung. Die vertragswidrige Weitergabe ist ein erheblich nachteiliger Gebrauch, und der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis nach § 1118 ABGB auflösen. Der Untermieter verliert die Wohnung dann mit — er hat gegen den Hauseigentümer keinen eigenen Anspruch.

Sagt der Mietvertrag nichts, dürfen Sie

Ohne ausdrückliches Verbot greift die Grundregel des § 1098 ABGB, und die erlaubt die Untervermietung, solange sie ohne Nachteil des Eigentümers geschieht. Eine Zustimmung müssen Sie in diesem Fall nicht einholen.

Trotzdem: Verständigen Sie den Vermieter schriftlich. Das kostet nichts und nimmt dem späteren Vorwurf, die Untervermietung sei verschwiegen worden, die Grundlage.

Das eigentliche Risiko trifft den Hauptmieter

Auch wenn die Untervermietung erlaubt ist, gibt es im Vollanwendungsbereich einen zweiten Hebel — und der richtet sich nicht gegen den Untermieter, sondern gegen Sie.

§ 30 Abs. 2 Z 4 MRG lässt den Hauseigentümer den Hauptmietvertrag kündigen, wenn der Mieter „den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt" — oder wenn er ihn, „wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet".

Zwei Auslöser also: die gänzliche Weitergabe ohne absehbare eigene Nutzung, und der überhöhte Untermietzins — auch bei teilweiser Untervermietung. Beides lässt sich aus dem Untermietvertrag ablesen, den Sie unterschrieben haben.

Wenn Sie in absehbarer Zeit zurückkehren wollen, halten Sie das im Untermietvertrag fest.

Und der Sonderfall, in dem der Untermieter zum Hauptmieter wird

§ 2 Abs. 3 MRG lässt den Untermieter begehren, „als Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus diesem Bundesgesetz ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden", wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung und zur Umgehung der Hauptmieterrechte geschlossen wurde.

Und dann kommt die Beweislastumkehr: Liegen „konkrete Anhaltspunkte" vor, muss der Antragsgegner das Fehlen der Umgehungsabsicht beweisen. Das Gesetz nennt zwei solche Anhaltspunkte ausdrücklich — wenn der Hauptmieter mehr als eine Wohnung im selben Gebäude zur Gänze untervermietet, und wenn er bei einem befristeten Hauptmietvertrag die Wohnung zur Gänze untervermietet.

Der zweite Fall trifft ausgerechnet die häufigste Konstellation: befristeter Hauptmietvertrag, Auslandsaufenthalt, ganze Wohnung weiter. Dokumentieren Sie den sachlichen Grund.

Vertrag erstellen

Unsere Vorlage stuft die Wohnung zuerst nach dem MRG ein und leitet daraus ab, was gilt: Untermietzinsgrenze, Untermietverbot, Mindestbefristung und Kaution unterscheiden sich je Stufe. Vor dem Kauf prüft sie, ob ein Untermietverbot im Hauptmietvertrag hier durchsetzbar ist, ob die Befristung die gesetzliche Mindestdauer erreicht und ob der Untermietzins die Grenze des § 26 MRG einhält.

→ Untermietvertrag (Wohnung oder Zimmer)

Wie hoch der Untermietzins sein darf, steht hier: Die 50-Prozent-Grenze des § 26 MRG.