Wie viel Untermiete darf ich verlangen? Die 50-Prozent-Grenze des § 26 MRG

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt eine harte Zahl: Bei gänzlicher Untervermietung darf der Untermietzins den Hauptmietzins, den Sie selbst zulässigerweise zahlen, um höchstens 50 Prozent übersteigen (§ 26 Abs. 1 MRG). Ist der Untermietvertrag befristet, vermindert sich dieser Höchstbetrag um weitere 25 Prozent. Betriebskosten und das Entgelt für mitvermietete Möbel werden nicht mitgezählt — sie dürfen daneben überwälzt werden.

Die Rechnung

Sie zahlen 540 Euro Netto-Hauptmietzins. Dann gilt:

Konstellation	Höchstzulässiger Untermietzins
Ganze Wohnung, unbefristet	540 × 1,5 = 810 €
Ganze Wohnung, befristet	810 × 0,75 = 607,50 €

Beide Beträge sind reine Untermietzinse. Betriebskosten, öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sind eigene Mietzinsbestandteile im Sinn des § 15 Abs. 1 Z 2 bis 4 MRG, und § 26 Abs. 1 MRG nimmt sie ausdrücklich aus: „abgesehen von der Überwälzung der Mietzinsbestandteile gemäß § 15 Abs. 1 Z 2 bis 4 und der Umsatzsteuer".

Praktisch heißt das: Weisen Sie die Positionen im Untermietvertrag getrennt aus. Wer Betriebskosten und Möbelentgelt in einen Gesamtbetrag packt, produziert eine Zahl, die über der Grenze liegt — und muss dann im Streitfall aufdröseln, was worin steckt.

Der 25-Prozent-Abschlag bei Befristung

§ 26 Abs. 3 MRG: „Im Fall eines befristeten Untermietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) vermindert sich der nach Abs. 1 und 2 höchstzulässige Untermietzins — mit Ausnahme der überwälzten Mietzinsbestandteile gemäß § 15 Abs. 1 Z 2 und 3 — um 25 vH."

Und der zweite Satz enthält eine Falle, die Geld kostet: Wird der befristete Untermietvertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag nur dann weg, wenn er im Untermietvertrag ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Untermietzinses schriftlich ausgewiesen wurde.

Ohne diese Gegenüberstellung bleiben Sie auf dem verminderten Betrag sitzen, auch nachdem der Vertrag unbefristet geworden ist. Die Gegenüberstellung kostet zwei Zeilen im Vertrag.

Teilweise Untervermietung: ein angemessener Anteil

§ 26 Abs. 2 MRG: „Bei nur teilweiser Untervermietung des Mietgegenstandes darf der Untermietzins einen dem untervermieteten Teil entsprechenden angemessenen Betrag im Sinne des Abs. 1 nicht übersteigen."

Hier gibt es keine mechanische Formel. Der Flächenanteil ist der Ausgangspunkt: Wer 18 von 72 Quadratmetern untervermietet, kommt auf ein Viertel von 810 Euro, also gut 200 Euro. „Angemessen" ist aber mehr als reine Fläche. § 26 Abs. 1 letzter Satz MRG verlangt ausdrücklich, dass „die vom Untervermieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen" sind, soweit sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind.

Ein frisch saniertes Bad, das der Untermieter mitbenutzt, rechtfertigt einen Aufschlag. Halten Sie im Vertrag fest, worauf er sich stützt — sonst steht im Streitfall Behauptung gegen Behauptung.

Im Teilanwendungsbereich gibt es gar keine Grenze

Das ist der Punkt, an dem sich die meisten Vorlagen vergreifen. § 26 MRG steht im II. Hauptstück des MRG, und § 1 Abs. 4 MRG nimmt für den Teilanwendungsbereich genau das aus: Es gelten „die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes".

Für eine Wohnung in einem frei finanzierten Neubau, einem Dachbodenausbau oder einer vermieteten Eigentumswohnung nach 1945 gibt es also keine Untermietzinsobergrenze. Die Grenze bildet allein die Sittenwidrigkeit nach § 879 ABGB.

Dasselbe gilt bei einer Vollausnahme nach § 1 Abs. 2 MRG.

Prüfen Sie die Einstufung trotzdem sorgfältig. Wer sich verschätzt und in Wahrheit im Vollanwendungsbereich sitzt, hat einen insoweit unwirksamen Untermietzins vereinbart — und der Untermieter kann zurückfordern.

Was passiert, wenn Sie zu viel verlangen

§ 26 Abs. 4 MRG: „Vereinbarungen über den Untermietzins sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Untermietzins den nach Abs. 1 bis 3 zulässigen Höchstbetrag überschreitet."

Unwirksam ist also nicht der ganze Vertrag, sondern der übersteigende Teil. Die Fristen:

• Drei Jahre, um die Unwirksamkeit bei Gericht — in Gemeinden mit Schlichtungsstelle bei dieser (§ 39 MRG) — geltend zu machen.
• Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.

Das ist der Punkt, den viele Untervermieter unterschätzen: Bei einem befristeten Untermietvertrag beginnt die praktisch relevante Uhr erst am Ende zu laufen. Ein Untermieter, der drei Jahre lang zu viel gezahlt hat und dann auszieht, kann die Überzahlung immer noch geltend machen.

Zurückzuzahlen ist samt gesetzlichen Zinsen — § 27 Abs. 3 MRG: „Was entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 oder den Bestimmungen des Abs. 1 geleistet wird, kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden."

Eine Klausel im Untermietvertrag, mit der der Untermieter auf die Rückforderung verzichtet, ist wirkungslos.

Und der zweite Preis: die eigene Kündigung

Ein überhöhter Untermietzins ist nicht nur rückforderbar. Er ist im Vollanwendungsbereich zugleich ein Kündigungsgrund des Hauseigentümers gegen Sie: § 30 Abs. 2 Z 4 MRG erfasst den Mieter, der den Mietgegenstand „wengleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet".

Sie riskieren also im schlechtesten Fall beides: die Rückzahlung an den Untermieter und die eigene Wohnung.

Vertrag erstellen

Unsere Vorlage rechnet die Obergrenze aus Ihrem eigenen Hauptmietzins, dem Umfang der Untervermietung und der Befristung aus und meldet eine Überschreitung vor dem Kauf. Betriebskosten und Möbelentgelt werden getrennt erfasst, damit sie die Grenze nicht künstlich sprengen — und im Teilanwendungsbereich rechnet sie gar nicht erst, weil § 26 MRG dort nicht gilt.

→ Untermietvertrag (Wohnung oder Zimmer)

Ob Sie überhaupt untervermieten dürfen, klärt dieser Beitrag: Untervermieten in Österreich — wann das Verbot im Mietvertrag wirklich bindet.