Wertsicherung im Mietvertrag: was das Mieten-Wertsicherungsgesetz seit 2026 erlaubt

Seit 1. Jänner 2026 steht jede Wertsicherungsklausel in einem Wohnungsmietvertrag unter einem gesetzlichen Deckel. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), erlassen als Artikel 1 des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (BGBl. I Nr. 114/2025), erlaubt eine Erhöhung nur einmal jährlich am 1. April, gemessen an der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 im Vorjahr — und der Teil, der drei Prozent übersteigt, zählt nur zur Hälfte.

Für welche Verträge es gilt

§ 1 Abs. 1 MieWeG: „Für Wohnungsmietverträge ist die vertraglich vereinbarte Wertsicherung durch das in Abs. 2 festgelegte Berechnungsmodell begrenzt. Als Wohnungsmietverträge gelten Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes [...] einschließlich der Verträge über die in § 1 Abs. 4 MRG genannten Mietgegenstände."

Erfasst sind also:

• Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG,
• Wohnungen im Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs. 4 MRG) — die ausdrückliche Erwähnung schließt die sonst übliche Lücke,
• Untermietverträge über solche Wohnungen.

Nicht erfasst sind Wohnungen, die unter eine Vollausnahme des § 1 Abs. 2 MRG fallen, und — mit einer Rückausnahme — Verträge im Anwendungsbereich des WGG (§ 1 Abs. 6 MieWeG).

Das Berechnungsmodell

§ 1 Abs. 2 MieWeG legt drei Regeln fest.

Z 1 — Zeitpunkt und Maßstab. „Das Entgelt erhöht oder vermindert sich am 1. April des vollen Kalenderjahrs nach Vertragsabschluss und in der Folge jährlich am 1. April in dem Maß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 [...] in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Kalenderjahr entspricht." Die durchschnittliche Veränderung ergibt sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte.

Und dann die Halbierung: „Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 [...] drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil aber nur zur Hälfte zu berücksichtigen."

Bei einer Jahresteuerung von 5 Prozent steigt der Mietzins also nicht um 5, sondern um 3 + (2 ÷ 2) = 4 Prozent.

Z 2 — die erste Anpassung ist aliquot. Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss wird die Veränderung „nur in dem Ausmaß" berücksichtigt, „das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht". Wer im Oktober abschließt, bekommt beim ersten Mal nur ein Viertel.

Z 3 — Rundung auf den nächsten ganzen Cent.

Die Zusatzbremse im Vollanwendungsbereich

§ 1 Abs. 3 MieWeG: Bei Wohnungsmietverträgen, „auf die Mietzinsbeschränkungsvorschriften des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen", ist die durchschnittliche Indexveränderung „für das Jahr 2025 nur mit höchstens einem Prozent und für das Jahr 2026 nur mit höchstens zwei Prozent zu berücksichtigen".

Das betrifft den Vollanwendungsbereich, wo Richtwert- und Kategoriemietzins gelten. Für die nächsten beiden Valorisierungen ist dort also bei ein bzw. zwei Prozent Schluss, unabhängig davon, was der Index sagt.

Abweichungen zum Nachteil des Mieters laufen ins Leere

§ 1 Abs. 4 MieWeG regelt die Rechtsfolge — und zwar nicht mit Nichtigkeit, sondern mit einer Deckelung, was für Vermieter angenehmer und für Mieter genauso wirksam ist:

„Wird in einem Wohnungsmietvertrag zum Nachteil der Mieterin bzw. des Mieters von Abs. 2 oder Abs. 3 abgewichen, so kann die Erhöhung des Entgelts nicht früher und nicht in größerem Umfang eintreten als nach Abs. 2 und 3 vorgesehen. Erhöhungen können demnach nur am 1. April eintreten [...]"

Und der letzte Satz zieht die Klammer weit: „Diese Beschränkungen gelten auch dann, wenn die Erhöhung des Entgelts im Vertrag betragsmäßig oder prozentuell festgelegt ist, es sei denn, die vereinbarte Erhöhung hat einen von der Wertsicherung verschiedenen Grund."

Die Staffelmiete — „ab dem dritten Jahr 50 Euro mehr" — ist damit ebenfalls erfasst, soweit sie in Wahrheit eine Wertsicherung ist.

Der einfachste Weg, es richtig zu machen

§ 2 MieWeG erlaubt die Vereinbarung durch bloße Bezugnahme:

„In einem Vertrag über eine Raummiete kann eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs. 2 sowie gegebenenfalls § 1 Abs. 3 wirksam vereinbart werden, etwa indem im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" angeführt wird oder indem bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mietzinsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen und die vor dem 1. Dezember 2026 geschlossen werden, die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes" angeführt wird."

Ein Satz statt eines Absatzes — und er kann nicht falsch sein, weil er auf das Gesetz verweist statt es nachzuerzählen. Für Verträge im Vollanwendungsbereich nehmen Sie bis 30. November 2026 die zweite Variante mit „Abs. 2 und 3".

Was mit Altverträgen passiert

§ 4 MieWeG unterscheidet:

• Abs. 1: Das Gesetz tritt mit 1. Jänner 2026 in Kraft und gilt vorbehaltlich der Abs. 2 und 3 nur für Verträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden.
• Abs. 2: § 1 ist aber auch auf ältere Verträge anzuwenden und gilt „für Erhöhungen, die ab dem 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären". Bei Altverträgen, bei denen schon einmal valorisiert wurde, gilt als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jener Monat, auf den sich der für die letzte Valorisierung maßgebliche Wert bezogen hat.

Für praktisch jeden bestehenden Wohnungsmietvertrag mit Indexklausel gilt der Deckel also ab der ersten Erhöhung im Jahr 2026.

Abs. 3 begrenzt außerdem die Rückforderung aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen in Altverträgen auf Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsbeendigung beziehungsweise vor Kenntnis der Unwirksamkeit, mit einer dreijährigen Verjährung ab Kenntnis und einer absoluten Grenze von dreißig Jahren ab Zahlung. Diese Begrenzung gilt allerdings nicht, wenn die unwirksame Klausel im Sinn der Richtlinie 93/13/EWG missbräuchlich war.

Auch die Richtwerte sind gedeckelt

Zum selben Paket gehört eine Änderung des Richtwertgesetzes: § 5 Abs. 2 RichtWG lässt die Richtwerte am 1. April 2026 um höchstens ein Prozent und am 1. April 2027 um höchstens zwei Prozent steigen; ab 1. April 2028 gilt auch dort die Halbierung des Teils über drei Prozentpunkten.

Vertrag erstellen

Unsere Untermietvertragsvorlage bietet die Wertsicherung nach dem MieWeG als Standardoption an und setzt die Bezugnahme nach § 2 MieWeG samt der Sonderregel für den Vollanwendungsbereich in den Vertrag. Wer stattdessen eine freie VPI-Klausel wählt, bekommt vor dem Kauf den Hinweis, dass sie im Anwendungsbereich des MRG nur bis zum gesetzlichen Deckel wirkt.

→ Untermietvertrag · Mietvertrag Wohnung

Was dasselbe Gesetz mit der Befristung gemacht hat: Befristeter Mietvertrag ab 2026.