Gewerbe in der Mietwohnung: wann der Vermieter zustimmen muss
Ohne Außenwirkung — keine Mitarbeiter, kein nennenswerter Kundenverkehr — muss der Vermieter die Tätigkeit nach Treu und Glauben gestatten. Mit Schild, Publikum oder Personal muss er gar nichts.
Veröffentlicht am ·2 Min. Lesezeit
Wer von zu Hause aus selbstständig arbeitet, muss eine Frage klären, die in keinem Gründungsratgeber steht: Darf die Mietwohnung das überhaupt? Der Bundesgerichtshof hat die Linie 2009 gezogen (Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08) und sie gilt bis heute.
Die Grenze heißt Außenwirkung
Geschäftliche Aktivitäten, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter in Wohnräumen grundsätzlich nicht dulden. Umgekehrt kann er nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Tätigkeit zu gestatten, von der keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als von einer üblichen Wohnnutzung — also insbesondere ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr.
Darlegen und beweisen muss das der Mieter. Deshalb ist ein Antrag, der die Tätigkeit konkret beschreibt, mehr wert als eine allgemeine Anfrage.
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| Schreibtischarbeit, Aufträge digital | in der Regel gestattungspflichtig |
| Gelegentlicher Kundenbesuch | Grauzone, Einzelfall |
| Regelmäßiger Publikumsverkehr | keine Duldungspflicht |
| Mitarbeiter in der Wohnung | keine Duldungspflicht |
| Schild oder Werbung am Haus | keine Duldungspflicht |
| Warenlager, Lieferverkehr, Lärm | keine Duldungspflicht |
Zwei Stolperstellen, die Außenwirkung erzeugen
Das Gewerberegister. Die bei der Gewerbeanmeldung angegebene Betriebsstätte wird im Gewerberegister geführt und ist über die Gewerberegisterauskunft abfragbar.
Das Impressum. Wer eine Website betreibt, muss eine ladungsfähige Anschrift angeben — bei Selbstständigen ohne Büro ist das die Wohnadresse. Wer das nicht möchte, braucht eine echte Geschäftsadresse; ein reiner Briefkasten genügt nicht.
Der Vermieter kann nicht mehr erlauben, als er selbst darf
In Eigentumswohnanlagen kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gewerbliche Nutzung untersagen — dann hilft auch die Zustimmung des Vermieters nicht weiter. Und wenn die Nutzung über Bürotätigkeit hinausgeht (Publikumsverkehr, Werkstatt, Lager), kann baurechtlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein.
Was passiert, wenn man einfach anfängt?
Die vertragswidrige Nutzung kann abgemahnt und im Wiederholungsfall zur Kündigung führen. Bei einer Tätigkeit ohne Außenwirkung wird es praktisch selten dazu kommen — nur ist genau das die Frage, die dann strittig ist, und der Mieter trägt die Beweislast. Eine schriftliche Zustimmung kostet ein Schreiben und beendet die Diskussion.
Wenn Außenwirkung besteht: verhandeln statt hoffen
Dann gibt es keinen Anspruch, aber oft eine Lösung: eine ausdrückliche Erlaubnis mit Bedingungen, eine ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag oder ein Mietzuschlag für den gewerblich genutzten Teil. Wer von sich aus einen Rahmen vorschlägt, bekommt häufiger eine Zusage als wer nur fragt.
Antrag mit der richtigen Begründung
Unser Antrag auf Zustimmung zur gewerblichen Nutzung fragt genau die Merkmale ab, auf die es ankommt — Kundenverkehr, Mitarbeiter, Schild, Lieferungen, Lärm — und stellt das Schreiben entsprechend auf: als Berufung auf die Gestattungspflicht nach der BGH-Rechtsprechung, oder als Bitte um eine Erlaubnis mit dem Angebot einer ergänzenden Vereinbarung.
→ Antrag auf Zustimmung zur gewerblichen Nutzung
Verwandt: Gewerbe anmelden — Ablauf, Kosten und was danach kommt.