Untermietvertrag Gewerbe: was anders ist als bei Wohnraum

Ein gewerblicher Untermietvertrag ist kein Wohnraum-Untermietvertrag mit anderer Überschrift. Vier Regeln gelten hier anders: Es gibt keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung (§ 553 BGB gilt nur für Wohnraum), die Kaution ist nicht auf drei Monatsmieten begrenzt (§ 551 BGB gilt nur für Wohnraum), die ordentliche Kündigung folgt dem Quartalsrhythmus des § 580a Abs. 2 BGB statt einer Drei-Monats-Frist, und ab einem Jahr Laufzeit entscheidet die Schriftform des § 550 BGB darüber, ob Ihre Befristung überhaupt hält.

1. Die Erlaubnis: bitten, nicht verlangen

Nach § 540 BGB dürfen Sie nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Bei Wohnraum kann der Mieter die Gestattung für einen Teil der Wohnung unter den Voraussetzungen des § 553 BGB verlangen. Bei Gewerberaum gibt es diesen Anspruch nicht: Der Vermieter darf ablehnen, und er muss dafür keinen Grund nennen.

Untervermieten ohne Erlaubnis ist deshalb kein Kavaliersdelikt — es rechtfertigt eine Abmahnung und die Kündigung Ihres eigenen Hauptmietvertrags (§§ 540, 543 BGB). Holen Sie die Erlaubnis schriftlich ein, bevor der Untermieter einzieht, und legen Sie sie dem Untermietvertrag als Anlage bei. Steht sie noch aus, nehmen Sie eine aufschiebende Bedingung in den Vertrag auf: Er wird erst mit Erteilung wirksam.

Wichtig bleibt auch nach der Erlaubnis: Gegenüber dem Hauptvermieter haften Sie für den Gebrauch durch den Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB).

2. Kündigung: der Quartalsrhythmus

Fehlt eine abweichende Vereinbarung, gilt für Geschäftsräume § 580a Abs. 2 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des folgenden Kalendervierteljahres zulässig. In der Praxis sind das rund sechs Monate — deutlich länger, als viele erwarten, die die dreimonatige Wohnraumfrist im Kopf haben.

Sie können kürzere Fristen vereinbaren. Prüfen Sie dabei nur eines: ob Ihr Hauptmietvertrag dieselbe Beweglichkeit hat. Wer den Untermieter mit einem Monat Frist gehen lässt, aber selbst noch zwei Jahre gebunden ist, zahlt die Differenz.

3. Schriftform: die teuerste Formalie im Gewerbemietrecht

Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht der Schriftform des § 550 BGB genügt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen — und ist damit ordentlich kündbar, obwohl beide Seiten eine feste Laufzeit wollten.

Schriftform heißt hier: eine einheitliche Urkunde, von beiden Parteien unterschrieben, mit allen Anlagen fest verbunden, und alle wesentlichen Abreden (Mietsache, Miete, Laufzeit, Parteien) darin enthalten. Nachträgliche Änderungen per E-Mail oder auf einem losen Blatt können die Schriftform des gesamten Vertrages zerstören. Machen Sie jeden Nachtrag als unterschriebenen Nachtrag zum Vertrag.

4. Kaution und Umsatzsteuer

Kaution. Die Begrenzung auf drei Nettokaltmieten gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerberaum sind höhere Sicherheiten zulässig, üblich sind zwei bis sechs Monatsmieten, wahlweise als Barkaution oder Bankbürgschaft. Eine exzessive Sicherheit in vorformulierten Bedingungen kann allerdings als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein.

Umsatzsteuer. Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich steuerfrei. Der Vermieter kann nach § 9 UStG zur Steuerpflicht optieren — aber nur, wenn der Untermieter die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Option lohnt sich, wenn Sie Vorsteuer aus Umbau oder Ausstattung ziehen wollen.

Der Fehler, der teuer wird: Umsatzsteuer ausweisen, obwohl die Option nicht zulässig ist. Die zu Unrecht ausgewiesene Steuer schulden Sie trotzdem (§ 14c UStG), ohne sie vom Untermieter erstattet zu bekommen. Klären Sie die Frage vor Vertragsschluss mit Ihrer Steuerberatung.

Was sonst in den Vertrag gehört

• Nutzungszweck, präzise formuliert — er bestimmt, was der Untermieter darf, und eine Änderung braucht Zustimmung.
• Teilfläche oder Gesamtfläche, mit Raumnummern und mitbenutzten Gemeinschaftsflächen (Empfang, Küche, Sanitär, Stellplätze).
• Nebenkosten: Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder Pauschale — und die Kopplung an die Abrechnung des Hauptvermieters.
• Konkurrenzschutz: ob Sie im Objekt keine konkurrierende Nutzung zulassen. Ohne Regelung wird darüber gestritten.
• Gleichlauf mit dem Hauptmietvertrag: Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis — das gehört ausdrücklich hinein, samt Informationspflicht.
• Baurecht: Ob die vorgesehene Nutzung genehmigt ist. Eine abweichende Nutzung kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein.

Vertrag erstellen

Unsere Vorlage deckt Mietgegenstand und Nutzungszweck, die Erlaubnis des Hauptvermieters (auch als aufschiebende Bedingung), Mietzeit und Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB, Nettokaltmiete, Nebenkosten und die Option zur Umsatzsteuer, Kaution, Instandhaltung, Konkurrenzschutz und Rückgabe ab — mit Warnungen zur Schriftform ab einem Jahr Laufzeit, zu § 14c UStG bei der Option und zur fehlenden Erlaubnis.

→ Untermietvertrag Gewerbe

Für Wohnraum brauchen Sie das andere Dokument: Untermietvertrag WG-Zimmer.