Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Erlaubnis, Kaution, Kündigung

Wer als Hauptmieter ein Zimmer untervermietet, braucht dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung — also das klassische WG-Zimmer — besteht bei berechtigtem Interesse sogar ein Anspruch auf Gestattung (§ 553 BGB), etwa wenn sich Ihre wirtschaftliche Lage ändert oder ein Mitbewohner auszieht. Ohne Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung und die Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags (§§ 540, 543 BGB).

Zuerst die Erlaubnis, dann der Vertrag

Fragen Sie schriftlich an und nennen Sie den Namen des Untermieters, den Zeitraum und welcher Teil der Wohnung überlassen wird. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern — etwa bei Überbelegung oder wenn ihm die Person unzumutbar ist. Auf die gesamte Wohnung erstreckt sich der Anspruch aus § 553 BGB nicht: Wer komplett auszieht und die ganze Wohnung weitergibt, braucht die freiwillige Zustimmung.

Bewahren Sie die Erlaubnis auf. Sie ist das Dokument, das Sie im Streitfall schützt — nicht der Untermietvertrag.

Was in den Untermietvertrag gehört

1. Parteien — Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter.
2. Mietgegenstand — welches Zimmer, mit Quadratmeterangabe, und welche Räume gemeinsam genutzt werden: Küche, Bad, Flur, Balkon, Keller.
3. Möblierung — Inventarliste, wenn möbliert überlassen wird. Bei möbliertem Wohnraum zur alleinigen Nutzung kann der eingeschränkte Mieterschutz des § 549 Abs. 2 BGB greifen, was die Kündigung erleichtert.
4. Mietzeit — unbefristet ist der Regelfall. Achtung: Eine Befristung ist nur mit einem qualifizierten Befristungsgrund nach § 575 BGB wirksam. Ohne solchen Grund gilt das Untermietverhältnis als unbefristet und endet nicht automatisch mit Fristablauf.
5. Untermiete und Nebenkosten — Betrag und was enthalten ist (Strom, Heizung, Internet). Sinnvoll ist eine Pauschale, wenn keine eigene Abrechnung möglich ist.
6. Kaution — höchstens drei Nettokaltmieten; ein höherer Betrag ist unwirksam (§ 551 BGB analog).
7. Pflichten des Untermieters — Hausordnung, Rücksichtnahme, Schlüssel, Reinigung, Besuch.
8. Kündigung — Fristen und die Kopplung an den Hauptmietvertrag.

Die wichtigste Klausel: Kopplung an den Hauptvertrag

Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis. Wenn Sie selbst gekündigt werden oder kündigen, verliert der Untermieter seine Grundlage — deshalb muss das ausdrücklich im Vertrag stehen. Sonst steht der Untermieter mit einer Forderung gegen Sie da, obwohl Sie die Wohnung gar nicht mehr haben.

Nehmen Sie außerdem auf, dass Sie den Untermieter unverzüglich informieren, sobald Ihr Hauptmietverhältnis endet.

Was viele übersehen

• Sie haften weiter. Gegenüber dem Vermieter bleiben allein Sie Mieter — für die Miete, für Schäden und für das Verhalten des Untermieters (§ 540 Abs. 2 BGB).
• Anmeldung. Der Untermieter muss sich anmelden; Sie stellen als Wohnungsgeber die Wohnungsgeberbestätigung aus.
• Steuer. Einnahmen aus Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig; erst wenn sie eine geringe Grenze übersteigen, wird es praktisch relevant — prüfen Sie den aktuellen Wert.
• Übergabeprotokoll. Zustand des Zimmers mit Fotos, plus Schlüsselzahl. Ohne Protokoll gibt es bei der Kaution nur Behauptungen.

Untermietvertrag erstellen

Unsere Vorlage regelt Mietgegenstand und mitgenutzte Räume, Möblierung, Mietzeit, Untermiete und Nebenkosten, Kaution, Pflichten und Kündigung — und warnt, wenn die Erlaubnis des Vermieters fehlt, die Kaution über drei Nettokaltmieten liegt oder eine Befristung ohne qualifizierten Grund gewählt wurde.

→ Untermietvertrag

Siehe auch: Was in den Mietvertrag gehört · Befristeter Mietvertrag.