Contrato de alquiler de habitación: qué ley se aplica y qué debe incluir

El alquiler de una habitación en un piso compartido no es un arrendamiento de vivienda en el sentido de la Ley 29/1994 (LAU): no se cede la vivienda completa para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino una parte de ella con uso compartido de zonas comunes. Por eso se rige por el Código Civil (arts. 1542 y siguientes) y, sobre todo, por lo que ponga el contrato. Ahí está el riesgo y ahí está la solución.

Qué implica quedar fuera de la LAU

Tres consecuencias prácticas, todas importantes:

• No hay prórroga obligatoria. La duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) del art. 9 LAU no se aplica. Vale la duración pactada, y sin pacto se está a la periodicidad de la renta (art. 1581 CC): si se paga por meses, se entiende mes a mes.
• No hay límite legal de fianza de una mensualidad. El art. 36 LAU no rige aquí. Es habitual pedir una mensualidad, y es lo razonable, pero es pacto, no ley.
• No hay derecho de adquisición preferente ni las reglas de subrogación de la LAU.

Que la LAU no se aplique no significa que valga todo: siguen operando el Código Civil, las reglas generales sobre cláusulas abusivas cuando el arrendador actúa como empresario y la protección de la vivienda como domicilio — para desalojar a alguien que ocupa legítimamente una habitación hace falta un procedimiento judicial, nunca cambiar la cerradura.

Cláusulas que no pueden faltar

1. Identificación de la habitación: número o descripción («habitación exterior de 12 m² con ventana al patio»), y qué mobiliario se entrega. Un inventario firmado evita la discusión sobre desperfectos.
2. Zonas comunes de uso compartido: cocina, baño (o baño de uso exclusivo), salón, terraza, trastero. Diga expresamente qué no se cede.
3. Duración y preaviso. Fije plazo y, sobre todo, cuántos días de preaviso debe dar cada parte para terminar. Sin preaviso pactado se aplica el tácito reconducción del art. 1566 CC y las reglas del art. 1581 CC, que son mucho más cortas de lo que la gente espera.
4. Renta, forma de pago y qué incluye: suministros (luz, agua, gas, internet) a tanto alzado o por reparto, y con qué criterio se reparte.
5. Fianza y plazo de devolución tras comprobar el estado de la habitación.
6. Normas de convivencia: visitas, horarios de ruido, limpieza de zonas comunes, animales, fumar. Parecen accesorias hasta el primer conflicto; escritas, permiten resolver el contrato por incumplimiento.
7. Prohibición de subarrendar o ceder la habitación sin consentimiento escrito.
8. Empadronamiento: diga si se autoriza. Es un dato con consecuencias administrativas y conviene decidirlo al principio, no después.

Si usted es inquilino y realquila una habitación

Aquí está el error más caro. Si usted tiene la vivienda alquilada y realquila una habitación, está subarrendando, y el art. 8.2 LAU exige el consentimiento escrito del arrendador. Sin él, el subarriendo es causa de resolución del contrato principal (art. 27.2.c LAU): pierde usted el piso, y el nuevo ocupante también.

Además, el subarriendo parcial nunca puede ser por precio superior al de la renta del contrato principal, y termina cuando termina el contrato principal, sin vida propia.

Si el piso es de su propiedad, nada de esto aplica: alquila usted directamente una habitación de su vivienda.

Un contrato por habitación, no un contrato para todos

Cuando cada persona firma su propio contrato por su habitación, cada una responde de su renta y su salida no arrastra a las demás. Cuando todos firman un único contrato de arrendamiento de la vivienda completa, hay solidaridad: el arrendador puede reclamar el total a cualquiera de ellos, y la marcha de uno deja el problema en el resto.

Para un piso compartido gestionado por el propietario, lo primero es casi siempre mejor. Para un grupo de amigos que alquila junto, el contrato de vivienda con reparto interno tiene sentido — pero sabiendo lo que se firma.

Fiscalidad, en una línea

La reducción del rendimiento neto del art. 23.2 de la Ley del IRPF está pensada para arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda; su aplicación al alquiler de habitación no es pacífica y depende del caso concreto. Si el importe es relevante, consúltelo antes de declarar, no después.

→ Contrato de arrendamiento de habitación — modelo guiado con inventario, normas de convivencia y fianza. También la guía del contrato.

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