Mietvertrag Wohnung Schweiz: Depot, Mietzins, Kündigung

Mietzinsdepot: höchstens drei Monatszinse

Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatsmietzinse betragen (OR 257e). Sie ist auf ein Konto zu legen, das auf den Namen des Mieters lautet, bei einer Bank am Ort der Mietsache; der Vermieter darf nicht frei darüber verfügen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter die Freigabe verlangen. Meldet der Vermieter innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch, gibt die Bank das Depot auf Verlangen des Mieters frei.

Mietzins, Nebenkosten und Anfangsmietzins

Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart sind, und sie müssen im Vertrag einzeln aufgeführt werden. Eine pauschale Formulierung wie übrige Betriebskosten genügt nicht — nicht aufgeführte Positionen sind im Mietzins enthalten.

In mehreren Kantonen besteht eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins: Der Vermieter muss den bisherigen Mietzins und den Grund einer Erhöhung auf amtlichem Formular mitteilen. Fehlt es, ist die Mietzinsvereinbarung anfechtbar.

Der Anfangsmietzins kann innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden, wenn er missbräuchlich ist — etwa bei erheblicher Erhöhung gegenüber dem Vormieter oder in Zeiten von Wohnungsnot.

1. 1.Parteien, Mietobjekt, Nebenräume und Mietbeginn festhalten.
2. 2.Nettomietzins und Nebenkosten einzeln auflisten — Pauschalen genügen nicht.
3. 3.Depot auf höchstens drei Monatszinse begrenzen und auf ein Mieterkonto legen.
4. 4.Kündigungstermine und Fristen nach OR 266c und Ortsgebrauch eintragen.
5. 5.Antrittsprotokoll mit Mängelliste und Zählerständen erstellen.
6. 6.Beide Ausfertigungen unterschreiben; amtliches Formular beachten, wo es gilt.

Kündigung und Termine

Bei Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf die ortsüblichen Termine oder, wenn kein Ortsgebrauch besteht, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (OR 266c). Kürzere Fristen zulasten des Mieters sind unzulässig.

Die Kündigung des Vermieters bedarf des amtlichen Formulars; bei einer Familienwohnung ist sie beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zuzustellen, sonst ist sie nichtig.

Eine Kündigung kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden; alternativ kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden.

Übergabe und Mängel

Ein Antrittsprotokoll mit Mängelliste ist das wichtigste Dokument des ganzen Mietverhältnisses: Ohne es gilt beim Auszug jeder Schaden als vom Mieter verursacht, und das Depot wird zum Streitobjekt.

Mängel, die während der Mietdauer auftreten, sind sofort zu melden. Beseitigt der Vermieter sie nicht innert angemessener Frist, kann der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen (OR 259d) und in schweren Fällen den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen.