Untermiete in der Schweiz: Zustimmung und Grenzen

Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (OR 262). Die Zustimmung darf nur aus drei Gründen verweigert werden — das macht die Schweizer Regelung mieterfreundlich, aber nicht bedingungslos.

Wer ohne Zustimmung untervermietet oder falsche Angaben macht, riskiert die Kündigung des Hauptmietverhältnisses.

Die drei Verweigerungsgründe

Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; wenn die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind; oder wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Missbräuchlich ist insbesondere ein Untermietzins, der deutlich über dem Hauptmietzins liegt, ohne dass Möblierung oder zusätzliche Leistungen das rechtfertigen. Wer mit der Untermiete verdienen will, verliert regelmäßig die Zustimmung.

Ein Gesuch, das Name des Untermieters, Dauer, Zins und Umfang offenlegt, nimmt dem ersten Verweigerungsgrund die Grundlage.

1.Zustimmungsgesuch schriftlich stellen und die Bedingungen vollständig offenlegen.
2.Untermietobjekt abgrenzen: welche Räume allein, welche gemeinsam genutzt werden.
3.Untermietzins am Hauptmietzins ausrichten und Zuschläge begründen.
4.Dauer festlegen und an das Hauptmietverhältnis koppeln.
5.Möblierung und Zustand mit Inventar und Fotos dokumentieren.
6.Vertrag unterschreiben, sobald die Zustimmung schriftlich vorliegt.

Verantwortung des Hauptmieters

Der Mieter bleibt dem Vermieter gegenüber dafür verantwortlich, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Schäden des Untermieters trägt im Verhältnis zum Vermieter der Hauptmieter.

Deshalb gehören in den Untermietvertrag dieselben Nutzungsregeln wie im Hauptvertrag: Hausordnung, Ruhezeiten, Tierhaltung, keine weitere Untervermietung ohne Zustimmung.

Dauer und Ende

Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis; der Hauptmieter kann nicht mehr Rechte übertragen, als er selbst hat. Läuft der Hauptvertrag befristet, sollte der Untermietvertrag kürzer laufen.

Für die Kündigung gelten die mietrechtlichen Fristen; bei möbliertem Wohnraum sind kürzere Fristen möglich. Bei befristeter Abwesenheit — Auslandaufenthalt, Studium — ist eine klare Befristung mit Rückkehrdatum die sauberste Lösung.

Key takeaways

✓ Zustimmung einholen und die Bedingungen vollständig offenlegen (OR 262).
✓ Ein Untermietzins deutlich über dem Hauptmietzins gilt als missbräuchlich.
✓ Der Hauptmieter haftet dem Vermieter für den Gebrauch durch den Untermieter.
✓ Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis.
✓ Bei befristeter Abwesenheit befristen statt unbefristet untervermieten.

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