Wohnung kündigen in der Schweiz: Frist, Termin und Nachmieter

Frist und Termin sind zwei verschiedene Dinge

Die Frist ist die Vorlaufzeit, der Termin der Zeitpunkt, auf den gekündigt werden kann. Bei Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist drei Monate, und gekündigt werden kann auf die ortsüblichen Termine oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Der Vertrag darf die Frist verlängern und die Termine festlegen; was dort steht, geht vor.

Massgebend ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Brief. Wer am letzten Tag der Frist zur Post geht, hat die Frist verpasst — der Brief kommt später an.

Und der beruhigende Teil: Wird die Frist oder der Termin verfehlt, ist die Kündigung nicht ungültig. Sie gilt für den nächstfolgenden Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Sie verlieren also nicht die Kündigung, sondern nur Zeit — und den Mietzins für die Monate dazwischen.

1. 1.Im Mietvertrag Frist und zulässige Termine nachlesen.
2. 2.Vom gewünschten Termin die Frist zurückrechnen und ein paar Tage Postlaufzeit abziehen.
3. 3.Schreiben ausdrucken und von allen Mietparteien eigenhändig unterschreiben lassen.
4. 4.Eingeschrieben senden oder gegen Empfangsbestätigung übergeben.
5. 5.Beleg und Kopie zusammen aufbewahren.
6. 6.Rückgabetermin mit gemeinsamem Protokoll vereinbaren.

Alle, die im Vertrag stehen, müssen unterschreiben

Bei gemeinsamer Miete ist die Kündigung ein gemeinsames Gestaltungsrecht: Unterschreibt eine der im Vertrag aufgeführten Personen nicht, ist die Kündigung unwirksam. Das gilt auch dann, wenn nur eine Person auszieht — wer allein aus einem gemeinsamen Vertrag heraus will, braucht eine Vereinbarung mit der Vermieterschaft, keine einseitige Kündigung.

Die Familienwohnung ist der schärfere Fall. Eine Ehegattin oder ein Ehegatte — und ebenso eine eingetragene Partnerin oder ein eingetragener Partner — kann den Mietvertrag über die Familienwohnung nur mit der ausdrücklichen Zustimmung der anderen Person kündigen (Art. 266m OR). Fehlt sie, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR): Sie beendet nichts, und der Mietzins läuft weiter, auch wenn längst ausgezogen wurde. Entscheidend ist, ob dort tatsächlich das Ehe- oder Partnerschaftsleben stattfindet, nicht wer den Vertrag unterschrieben hat.

Bei Trennung oder Scheidung wird die Wohnung im Eheschutz- oder Scheidungsverfahren zugewiesen. Das ist der Weg — nicht ein Kündigungsschreiben ohne die andere Unterschrift.

Vorzeitig ausziehen: was Art. 264 OR wirklich verlangt

Wer die Sache zurückgibt, ohne Frist und Termin einzuhalten, wird von den Verpflichtungen nur frei, wenn er eine für die Vermieterschaft zumutbare neue Mieterschaft vorschlägt; diese muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR). Drei Voraussetzungen, und alle drei müssen erfüllt sein.

«Zu den gleichen Bedingungen» heisst: gleicher Mietzins, gleicher Vertrag, nahtloser Antritt. Wer eine Person vorschlägt, die erst zwei Monate später einziehen will oder weniger zahlen möchte, hat die Voraussetzung nicht erfüllt. Und die Zahlungsfähigkeit muss belegt werden — Betreibungsregisterauszug, Lohnnachweise, Anmeldeformular gehören dem Vorschlag beigelegt.

Bis dahin läuft der Mietzins weiter (Art. 264 Abs. 2 OR). Umgekehrt muss sich die Vermieterschaft anrechnen lassen, was sie durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder böswillig zu erlangen unterlässt (Art. 264 Abs. 3 OR) — eine grundlose Ablehnung geht also zu ihren Lasten.

Praktischer Rat: mehrere Kandidatinnen und Kandidaten vorschlagen und jeden Schritt schriftlich dokumentieren. Wer nur eine Person nennt und diese abgelehnt wird, streitet später über diesen einen Fall; wer drei nennt, steht deutlich besser da.

Rückgabe, Protokoll und Kaution

Verlangen Sie ein gemeinsames Rückgabeprotokoll und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht gesehen haben. Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a OR). Unterlässt sie das, sind ihre Ansprüche für nicht versteckte Mängel dahin.

Normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen. Für Schäden gilt die Lebensdauer der Einrichtung: Ein zehnjähriger Teppich hat keinen Neuwert mehr, und ein Abzug zum Neupreis ist unzulässig.

Die Kaution liegt auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft (Art. 257e OR). Die Bank gibt sie nur mit Zustimmung beider Seiten oder gestützt auf einen Entscheid heraus. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch geltend, kann die Mieterschaft die Rückzahlung von der Bank verlangen.