Mietzinsreduktion verlangen: Mängel und Referenzzinssatz

Herabsetzung wegen Mängeln

Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache nicht in dem Zustand ist, der für den vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist: Heizungsausfall, Schimmel, Wasserschaden, Baulärm über längere Zeit, ausgefallener Lift.

Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich melden. Die Herabsetzung besteht ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis hatte, bis zur Behebung — für die Zeit davor gibt es nichts, was die sofortige Meldung so wichtig macht.

Bei einem schweren Mangel kann der Mieter zudem eine Frist zur Behebung setzen und, wenn diese fruchtlos verstreicht, den Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (OR 259g). Einfach nicht zahlen ist dagegen ein Kündigungsgrund.

1. 1.Mangel sofort schriftlich melden und mit Fotos und Datum dokumentieren.
2. 2.Frist zur Behebung setzen und die Herabsetzung ab Kenntnis verlangen.
3. 3.Höhe der Reduktion begründen: betroffene Fläche, Dauer, Intensität.
4. 4.Bei ausbleibender Reaktion Hinterlegung bei der Schlichtungsbehörde prüfen.
5. 5.Für Herabsetzungen wegen Referenzzinssatz auf den nächsten Kündigungstermin rechnen.
6. 6.Bei Ablehnung innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Herabsetzung wegen gesunkenem Referenzzinssatz

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann der Mieter eine Anpassung des Mietzinses verlangen (OR 270a). Das Begehren ist schriftlich zu stellen, und zwar auf den nächsten möglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Der Vermieter muss innert 30 Tagen antworten. Lehnt er ab oder antwortet er nicht, kann der Mieter innert weiterer 30 Tage an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Der Vermieter darf Kostensteigerungen und Teuerung gegenrechnen. Deshalb führt ein gesunkener Referenzzinssatz nicht automatisch zu einer Reduktion in gleicher Höhe — die Berechnung erfolgt relativ zum bisherigen Stand.

Was die Höhe bestimmt

Bei Mängeln richtet sich die Reduktion nach dem Verhältnis zwischen dem Wert der mangelfreien und der mangelhaften Sache. Praktisch orientieren sich Schlichtungsbehörden an Erfahrungswerten, gewichtet nach betroffener Fläche, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung.

Publizierte Tabellen sind Orientierung, kein Anspruch: Entschieden wird der Einzelfall. Wer zu viel abzieht und die Differenz einbehält, riskiert eine Zahlungsverzugskündigung — deshalb ist der schriftliche Antrag der sichere Weg, nicht die eigenmächtige Kürzung.