Contrato de alquiler de vivienda: duración, fianza y renta

Duración: la prórroga es del inquilino

Sea cual sea el plazo pactado, el arrendatario puede prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9 LAU). Llegado ese límite, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar con la antelación legal, opera la prórroga tácita del art. 10.

El arrendatario puede desistir una vez transcurridos seis meses, avisando con treinta días. El contrato puede prever una indemnización de una mensualidad por año restante, pero solo si se pactó expresamente.

El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes de tiempo por necesidad para sí o para familiares de primer grado, y únicamente si esa causa consta expresamente en el contrato.

1. 1.Identificar a las partes, la vivienda y los anexos como plaza de garaje o trastero.
2. 2.Fijar renta, forma de pago y sistema de actualización con referencia expresa al índice.
3. 3.Limitar la fianza a una mensualidad y depositarla en el organismo autonómico.
4. 4.Indicar quién paga cada gasto: comunidad, IBI, suministros y basuras.
5. 5.Comprobar si el municipio es zona de mercado tensionado antes de fijar la renta.
6. 6.Firmar con inventario, fotografías y lecturas de contadores.

Fianza, garantías y gastos

La fianza legal es de una mensualidad en vivienda (art. 36.1 LAU) y debe depositarse en el organismo autonómico donde la normativa lo exija. Puede pactarse garantía adicional, pero en contratos de hasta cinco o siete años no puede exceder de dos mensualidades.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corresponden al arrendador cuando este es persona jurídica. El IBI y los gastos de comunidad solo se repercuten si se pacta expresamente y por escrito, con su importe anual.

Renta y zonas tensionadas

La renta se actualiza únicamente si se pacta, en la fecha de cada aniversario y conforme al índice de referencia vigente. La actualización debe notificarse; sin pacto expreso no procede.

En zonas declaradas de mercado residencial tensionado la renta del nuevo contrato está limitada, con reglas distintas para grandes tenedores y para viviendas no arrendadas en los últimos años. Comprobar la declaración del municipio antes de fijar la renta evita tener que devolver los excesos.