Caução no arrendamento: o limite são duas rendas, não três
Desde 1 de janeiro de 2023, a caução de um contrato de arrendamento não pode exceder o valor correspondente a duas rendas. A antecipação de rendas tem um limite próprio, também de dois meses. As três rendas que o mercado continua a pedir não têm cobertura legal.
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A caução de um contrato de arrendamento não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas. É o que determina o artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil, na redação da Lei n.º 24-D/2022, em vigor desde 1 de janeiro de 2023. A antecipação de rendas tem limite próprio e igualmente curto: dois meses (art. 1076.º, n.º 1). Pedir três rendas de caução não tem cobertura na lei.
Caução e antecipação de rendas não são a mesma coisa
A confusão entre as duas figuras é a origem de quase todos os pedidos excessivos. São regimes autónomos, com funções diferentes e limites diferentes.
A caução garante o cumprimento das obrigações — repare-se que a lei fala nas obrigações "respetivas", das duas partes, e não apenas nas do inquilino. A antecipação é pagamento de renda antes do vencimento, e exige acordo escrito.
| Caução (art. 1076.º, n.º 2) | Antecipação de rendas (art. 1076.º, n.º 1) | |
|---|---|---|
| Função | garantir o cumprimento das obrigações | pagar rendas antes do vencimento |
| Limite | duas rendas | dois meses |
| Forma | qualquer das formas legalmente previstas | acordo escrito |
| Fim do contrato | devolve-se, se nada houver a compensar | esgota-se nas rendas a que respeita |
Como os limites são autónomos, o montante entregue à assinatura pode somar mais do que duas rendas — mas nenhum dos dois tetos pode ser ultrapassado, e não é possível ultrapassar um deles mudando-lhe o nome.
A primeira renda não conta como antecipação
Vale a pena separar uma terceira coisa. Na falta de acordo, e correspondendo as rendas a meses de calendário, a primeira vence-se no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeita (art. 1075.º, n.º 2). Ou seja: pagar em setembro a renda de outubro é o regime supletivo normal, não uma antecipação no sentido do art. 1076.º, n.º 1.
Quem faz as contas ao dinheiro pedido à assinatura deve, por isso, distinguir a renda que já se venceu das quantias entregues a título de garantia.
Uma cláusula que exige três rendas
O limite do art. 1076.º, n.º 2, é um teto legal. A parte da cláusula que o excede não tem apoio na lei, e o inquilino pode exigir a restituição do que entregou acima de duas rendas — independentemente de ter assinado.
Também não muda nada a etiqueta usada: "depósito de garantia", "reforço de caução", "sinal", "fundo para reparações". O que a lei limita é a função de garantia, não a palavra escolhida. Uma quantia entregue para responder por eventuais incumprimentos é caução, chame-se como se chamar.
Fiança é outra garantia — e tem regras próprias
Muitos contratos combinam caução com fiança. São coisas distintas, e a fiança tem um procedimento que o senhorio esquece com frequência: se o inquilino não sanar a mora nos oito dias seguintes ao seu início (art. 1041.º, n.º 2), o senhorio tem de comunicar ao fiador a mora e os montantes em dívida nos 90 dias seguintes (art. 1041.º, n.º 5). Só depois dessa comunicação pode exigir-lhe o pagamento (n.º 6).
O que a caução não substitui
Duas rendas cobrem pouco, e não é a caução que resolve um incumprimento sério. Perante o atraso no pagamento, o senhorio pode exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20 % do que estiver em dívida (art. 1041.º, n.º 1) — direito que cessa se o inquilino sanar a mora nos oito dias seguintes ao seu início (n.º 2). E deixa de ser exigível ao senhorio manter o arrendamento quando há mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (art. 1083.º, n.º 3), embora a resolução por falta de pagamento fique sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês (art. 1084.º, n.º 3), faculdade que só pode usar uma vez por contrato (n.º 4).
Como se devolve
Aqui a lei é omissa: o Código Civil não fixa prazo nem procedimento para a devolução da caução. Isso significa que o contrato tem de o fazer, sob pena de a devolução ficar entregue à boa vontade de cada um.
Um contrato bem redigido diz três coisas: em quantos dias após a entrega das chaves a caução é devolvida, o que pode ser descontado, e como se prova o estado do locado — normalmente com um auto de vistoria assinado no início e outro no fim, com fotografias e leituras dos contadores.
Sobre os descontos, duas balizas úteis. As obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao senhorio (art. 1074.º, n.º 1): a deterioração inerente ao uso normal não é dano indemnizável. E, salvo estipulação em contrário, o inquilino tem direito no fim do contrato a ser compensado pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé (art. 1074.º, n.º 5).
Escreva-o de uma vez
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1) — e é no escrito que a caução se resolve: valor dentro do limite, o que garante, prazo e modo de devolução, e o inventário do estado do locado. Vale igualmente a pena tratar, no mesmo documento, da comunicação do contrato às Finanças e do imposto do selo, o passo que quase todas as minutas gratuitas omitem.