Comunicar o contrato de arrendamento às Finanças: prazo e imposto do selo
O senhorio tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, e paga imposto do selo de 10 % sobre uma renda. O mesmo dever cobre o subarrendamento, as alterações e a cessação. Se o senhorio não comunicar, o inquilino pode fazê-lo.
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Quem comunica o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária é o senhorio — o locador —, e o prazo é até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (art. 60.º, n.os 1 e 2, do Código do Imposto do Selo). O imposto do selo é de 10 % sobre a renda correspondente a um mês (verba 2 da Tabela Geral). Se o senhorio não comunicar, o inquilino pode fazê-lo.
O dever é do locador e do sublocador
A norma é direta: "os locadores e sublocadores comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação" (art. 60.º, n.º 1, do CIS, na redação dada pelo art. 30.º da Lei n.º 56/2023).
Duas consequências que passam despercebidas. Primeira: quem subarrenda um quarto é sublocador e tem exatamente o mesmo dever perante a AT. Segunda: a obrigação não se esgota na assinatura — acompanha o contrato até ao fim.
O prazo, facto a facto
A comunicação é feita "até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado" (art. 60.º, n.º 2). O prazo conta-se sempre do facto, e não da data em que o papel foi assinado.
| Facto | Prazo para comunicar |
|---|---|
| Início do arrendamento | fim do mês seguinte ao do início |
| Início do subarrendamento | fim do mês seguinte ao do início |
| Alteração do contrato | fim do mês seguinte à alteração |
| Cessação do contrato | fim do mês seguinte à cessação |
| Promessa de arrendamento | fim do mês seguinte à disponibilização do bem locado |
Um contrato assinado a 20 de março com início a 1 de abril tem de estar comunicado até 31 de maio.
Quanto se paga
A verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo tributa o "arrendamento e subarrendamento, incluindo as alterações que envolvam aumento de renda operado pela revisão de cláusulas contratuais e a promessa quando seguida da disponibilização do bem locado ao locatário", à taxa de 10 % sobre a renda ou o seu aumento convencional, correspondentes a um mês.
Numa renda de 800 euros, o imposto do selo é de 80 euros. Numa alteração que suba a renda de 800 para 900 euros, incide sobre o aumento convencional de um mês — 100 euros —, e não sobre a renda inteira.
O encargo é do locador: é ele, e o sublocador, quem tem o interesse económico na operação para efeitos do artigo 3.º, n.º 3, alínea b), do mesmo Código. Não é despesa do inquilino, e uma cláusula que a transfira para ele é matéria a discutir antes de assinar, não depois.
Atualizações anuais: nem toda a subida é "alteração"
Convém distinguir. O aumento tributado pela verba 2 é o que resulta da revisão de cláusulas contratuais. A atualização anual da renda pelos coeficientes em vigor segue outro caminho: na falta de estipulação, a renda pode ser atualizada anualmente, a primeira atualização pode ser exigida um ano após o início do contrato, e o senhorio comunica por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda daí resultante (art. 1077.º, n.º 2, do Código Civil). Se não atualizar, perde os aumentos não efetuados, podendo aplicar os coeficientes em anos posteriores desde que não tenham decorrido mais de três anos.
Como e onde se comunica
A comunicação faz-se em declaração de modelo oficial — o Modelo 2 do Imposto do Selo, submetido no Portal das Finanças —, nos termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças (art. 60.º, n.º 2). Para todos os efeitos, considera-se apresentada no serviço de finanças da área da situação do prédio (art. 60.º, n.º 5), o que resolve à partida a dúvida de quem arrenda num concelho e vive noutro.
O que o inquilino pode fazer
Esta é a parte que interessa a quem arrenda e não consegue que o senhorio cumpra. O n.º 4 do art. 60.º é claro: quando o locador ou o sublocador não comunicar, "os locatários e sublocatários podem fazê-lo", igualmente em declaração de modelo oficial.
Não é um capricho burocrático. Sem contrato registado, o inquilino fica sem o comprovativo que lhe é pedido a cada passo — apoios à renda, deduções, morada fiscal, prova da residência. Registar por iniciativa própria resolve o problema sem depender da vontade do senhorio.
Quando existe recusa em reduzir o contrato a escrito, há ainda uma porta no Código Civil: não sendo a falta de forma imputável ao inquilino, este pode provar o contrato por qualquer meio admissível, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da renda durante seis meses (art. 1069.º, n.º 2).
No caso do quarto
Quem arrenda um quarto no locado que já arrendou precisa de duas coisas. A autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (art. 1088.º, n.º 1) — sem ela, a cedência do gozo do locado é fundamento de resolução (art. 1083.º, n.º 2, alínea e)) — e a comunicação à AT tem de ser feita também para o subarrendamento. Vale a pena tratar o assunto no contrato de arrendamento de quarto, e não em mensagens de telemóvel.
Antes de assinar, confirme ainda o valor entregue à cabeça: a caução está limitada a duas rendas desde 2023.