Oposição à renovação do contrato de arrendamento: os três anos que o senhorio não pode encurtar

Um senhorio que celebre um contrato de arrendamento habitacional de um ano com renovação automática não recupera a casa ao fim de um ano. A oposição à primeira renovação, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato, mantendo-se este em vigor até essa data (art. 1097.º, n.º 3, do Código Civil). Existe uma única exceção: a necessidade de habitação.

O contrato renova-se — e nem sempre por igual período

Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (art. 1096.º, n.º 1). Um contrato de um ano não se renova, portanto, por um ano: renova-se por três.

O prazo também não pode ser inferior a um ano nem superior a 30, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido a esses limites quando fique aquém do primeiro ou exceda o segundo (art. 1095.º, n.º 2). E, se as partes nada disserem sobre a duração, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos (art. 1094.º, n.º 3).

Os prazos de pré-aviso do senhorio

A antecedência mínima conta-se a partir do termo do prazo inicial ou da renovação em curso (art. 1097.º, n.os 1 e 2).

Duração do prazo inicial ou da renovação	Antecedência mínima do senhorio
Seis anos ou mais	240 dias
Um ano ou mais e menos de seis	120 dias
Seis meses ou mais e menos de um ano	60 dias
Menos de seis meses	um terço do prazo

Falhar o pré-aviso não é um vício menor: o contrato renova-se, e o senhorio fica preso ao novo período.

O exemplo que resolve a dúvida

Contrato de habitação, prazo certo de um ano, celebrado e iniciado a 1 de março de 2026, sem cláusula que afaste a renovação.

• O termo do prazo inicial é 28 de fevereiro de 2027. A antecedência é de 120 dias (art. 1097.º, n.º 1, alínea b)), ou seja, a comunicação tem de ser enviada até 31 de outubro de 2026.
• Enviada em prazo, a oposição é válida. Mas não produz efeitos a 28 de fevereiro de 2027.
• Por força do art. 1097.º, n.º 3, produz efeitos apenas decorridos três anos da celebração — a 1 de março de 2029 —, mantendo-se o contrato em vigor até lá.

Ou seja: o senhorio que assina um ano assina, na prática, três. O prazo curto no papel não serve para recuperar o imóvel mais depressa.

A única exceção: necessidade de habitação

Excetua-se do n.º 3 a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se com as devidas adaptações o disposto no art. 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do art. 1103.º (art. 1097.º, n.º 4).

Não é uma declaração de intenções. O art. 1102.º, n.º 1, faz depender esse direito do pagamento de montante igual a um ano de renda e de duas condições cumulativas:

• ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente desse prazo, tê-lo adquirido por sucessão;
• não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau.

Quem comprou o imóvel há oito meses não preenche a primeira. Quem já tem casa no mesmo concelho não preenche a segunda.

Os contratos que não se renovam

Nem todos os arrendamentos entram neste regime. O prazo mínimo de um ano não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, desde que declarados no contrato (art. 1095.º, n.º 3). E, salvo estipulação em contrário, nesses contratos não há renovação automática (art. 1096.º, n.º 2). Quanto aos fins turísticos transitórios, só pode ser celebrado um contrato por ano civil, por fração ou prédio (art. 1095.º, n.º 4).

Rotular um arrendamento habitacional comum como "transitório" para fugir aos três anos é a manobra mais fácil de desmontar: o fim tem de ser declarado no contrato e tem de ser real.

A comunicação: forma, morada, assinaturas

Nada disto vale se a carta for mal enviada. As comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção (art. 9.º, n.º 1, do NRAU). Pontos que estragam comunicações válidas:

• as cartas para o inquilino são dirigidas ao locado, salvo indicação escrita em contrário (art. 9.º, n.º 2), e têm de conter o endereço completo de quem as assina (art. 9.º, n.º 5);
• havendo vários senhorios, a comunicação tem de ser assinada por todos, sob pena de ineficácia (art. 11.º, n.º 1); havendo vários inquilinos, dirige-se ao que figurar em primeiro lugar no contrato (art. 11.º, n.º 3);
• sendo o locado casa de morada de família, as comunicações do art. 10.º, n.º 2, têm de ser dirigidas a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia (art. 12.º, n.º 1).

A carta considera-se recebida mesmo que seja devolvida por recusa de recebimento ou que o aviso de receção venha assinado por pessoa diferente do destinatário (art. 10.º, n.º 1). Já a devolvida por não ter sido levantada em prazo obriga a enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos 30 a 60 dias sobre a primeira; se essa voltar a ser devolvida, a comunicação considera-se recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio (art. 10.º, n.os 2 a 4).

Antes de assinar

A duração pesa mais no valor de um contrato de arrendamento do que a própria renda. Escolher um ano a pensar em sair ao fim de um ano é o erro que este artigo existe para evitar. Do lado do inquilino, as regras de saída são outras: prazos e custos da denúncia pelo inquilino.

→ Contrato de arrendamento habitacional · guia