Denunciar o contrato de arrendamento: prazos e custos para o inquilino

O inquilino de um contrato com prazo certo pode sair antes do termo, mas só depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação em curso, e com pré-aviso mínimo de 120 dias (prazo de um ano ou mais) ou 60 dias (prazo inferior a um ano) — art. 1098.º, n.º 3, do Código Civil. A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (n.º 5).

Duas saídas diferentes: oposição à renovação e denúncia

Confundi-las custa dinheiro. A oposição à renovação impede que o contrato se renove no seu termo: a saída coincide com o fim do prazo. A denúncia interrompe o contrato a meio, e por isso a lei exige que já tenha decorrido um terço do prazo.

	Oposição à renovação (art. 1098.º, n.º 1)	Denúncia (art. 1098.º, n.º 3)
Quando se pode usar	antes do termo do prazo em curso	após decorrido um terço do prazo
Prazo de seis anos ou mais	120 dias	120 dias
Prazo de um ano ou mais e menos de seis	90 dias	120 dias
Prazo de seis meses ou mais e menos de um ano	60 dias	60 dias
Prazo inferior a seis meses	um terço do prazo	60 dias
Efeito	no termo do prazo	no final de um mês de calendário

Repare-se no detalhe que quase nunca aparece: num contrato de três anos, opor-se à renovação exige 90 dias, mas denunciar a meio exige 120. O caminho mais rápido nem sempre é o que parece.

A regra do um terço, com números

Contrato de habitação, prazo certo de três anos, com início a 1 de janeiro de 2026.

• Um terço do prazo são doze meses. A partir de 1 de janeiro de 2027, o inquilino pode denunciar a todo o tempo.
• O pré-aviso é de 120 dias, por o prazo ser de um ano ou mais (art. 1098.º, n.º 3, alínea a)), contado da data em que pretende que o contrato cesse.
• A denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano a contar da comunicação (n.º 5). Uma carta enviada a 10 de março de 2027 cumpre os 120 dias a 8 de julho e a cessação assenta no fim de julho de 2027 — sendo devidas as rendas até esse mês, inclusive.

Antes de 1 de janeiro de 2027, este inquilino não tem denúncia disponível. Tem apenas a oposição à renovação, com 90 dias de antecedência sobre 31 de dezembro de 2028, ou um acordo com o senhorio.

Se o senhorio se opôs à renovação: 30 dias bastam

Quando é o senhorio quem comunica que não renova, o inquilino deixa de estar preso ao calendário: pode denunciar o contrato a todo o tempo, com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido (art. 1098.º, n.º 4). É a válvula de escape de quem já sabe que vai ter de sair e encontrou casa antes da data marcada — e vale a pena conhecê-la em conjunto com a regra dos três anos que limita a oposição do senhorio.

Contratos de duração indeterminada

Se o contrato não tem prazo certo, o regime é outro e é mais generoso. Decorridos seis meses de duração efetiva, o inquilino pode denunciá-lo sem qualquer justificação, com pré-aviso de 120 dias, se à data da comunicação o contrato tiver um ano ou mais de duração efetiva, ou de 60 dias, se tiver até um ano (art. 1100.º, n.º 1).

Quanto custa sair sem avisar

A resposta está no n.º 6 do art. 1098.º e é mais suave do que a lenda das "rendas todas até ao fim do contrato": a inobservância do pré-aviso não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Quem devia 120 dias de aviso e saiu com 30 deve as rendas dos 90 dias que faltaram — não as rendas até ao termo do prazo.

As três desculpas que a lei aceita

E há três situações em que nem isso é devido. O mesmo n.º 6 exclui o pagamento quando a falta de pré-aviso resultar de:

• desemprego involuntário;
• incapacidade permanente para o trabalho;
• morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

São causas taxativas. Uma mudança de emprego por vontade própria, uma transferência de cidade ou uma separação não constam da lista — o que não impede que sejam negociadas com o senhorio, por escrito.

Como se comunica a saída

A forma é a mesma de todas as comunicações sobre cessação do arrendamento: escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção (art. 9.º, n.º 1, do NRAU). Três cuidados práticos:

• a carta vai para o endereço do senhorio indicado no contrato ou na sua comunicação imediatamente anterior (art. 9.º, n.º 3), e tem de conter o endereço completo de quem a assina (art. 9.º, n.º 5);
• em alternativa, o escrito assinado pode ser entregue em mão, assinando o destinatário cópia com nota de receção (art. 9.º, n.º 6);
• sendo o locado casa de morada de família, as comunicações do inquilino podem ser assinadas por ambos os cônjuges ou apenas por um (art. 12.º, n.º 2).

Mensagens de telemóvel, e-mails e conversas à porta não cumprem a forma legal. É por aí que se perdem os prazos.

E a caução?

Sair em prazo não é o mesmo que receber o depósito de volta: são coisas separadas, e o valor entregue no início está limitado a duas rendas desde 2023. Guarde a cópia da carta e o aviso de receção, faça vistoria com fotografias no dia da entrega das chaves e registe as leituras dos contadores.

→ Contrato de arrendamento habitacional · guia