Eigenbedarfskündigung: Begründung, Fristen, Sperrfristen

Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — und wenn die Gründe dafür im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachgeschobene Gründe zählen nur, soweit sie erst nachträglich entstanden sind. An diesem einen Satz scheitern die meisten Eigenbedarfskündigungen, nicht am Bedarf.

Was die Begründung enthalten muss

Nicht „wegen Eigenbedarfs", sondern konkret:

• Wer einziehen soll — die Person namentlich benannt. „Für ein Familienmitglied" genügt nicht.
• In welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht. Der Kreis der privilegierten Personen ist enger, als viele annehmen: Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel ja; entfernte Verwandte nur, wenn eine besondere Nähe besteht; Haushaltsangehörige wie Pflegekräfte gesondert zu begründen.
• Warum gerade jetzt und warum gerade diese Wohnung — wie die Person derzeit wohnt und welcher konkrete Nutzungswunsch besteht.

Der Bedarf muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Er muss nicht zwingend sein: Gerichte prüfen den Entschluss nicht auf seine Notwendigkeit, sondern darauf, ob er vorgeschoben ist.

Die Kündigungsfrist ist gestaffelt

§ 573c Abs. 1 BGB: Die Frist beträgt drei Monate, verlängert sich aber für den Vermieter

• nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung auf sechs Monate,
• nach acht Jahren auf neun Monate.

Maßgeblich ist die Überlassung, also der Einzug, nicht der Vertragsschluss. Auch hier gilt die Zugangsregel: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit.

Eine zu kurz bemessene Frist macht die Kündigung im Regelfall nicht unwirksam — sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Ein falsches Enddatum im Schreiben verschafft dem Mieter aber ein Argument und Ihnen einen Prozess, den es nicht bräuchte.

Sperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum

§ 577a BGB schützt Mieter, deren Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurde: Der Erwerber kann sich erst nach drei Jahren ab Eigentumserwerb auf Eigenbedarf berufen. Die Landesregierungen dürfen diese Frist für Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern — in vielen Großstädten ist das geschehen. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, sagt die Verwaltung oder der örtliche Mieterverein.

Zwei Feinheiten entscheiden regelmäßig den Fall: Die Sperrfrist trifft nur den Erwerber, nicht den ursprünglichen Vermieter, der sein eigenes Haus aufteilt und behält. Und sie greift nur, wenn die Umwandlung nach der Überlassung an den Mieter erfolgte — eine Begründung von Wohnungseigentum vor dem Einzug löst sie nicht aus.

Absatz 1a erstreckt den Schutz auf den Verkauf an Personengesellschaften und Erwerbermehrheiten, nimmt davon aber den gemeinsamen Erwerb innerhalb einer Familie oder eines Haushalts wieder aus.

Anbietpflicht

Wird während der Kündigungsfrist im selben Haus eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, ist die Kündigung nach der Rechtsprechung des BGH zwar nicht ohne Weiteres unwirksam, kann aber Schadensersatzansprüche auslösen — und in der Sache wirkt die Unterlassung wie ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des Bedarfs.

Widerspruch des Mieters und die Belehrung

Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist — hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 2 BGB).

§ 568 Abs. 2 BGB verpflichtet den Vermieter, im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinzuweisen. Fehlt die Belehrung, ist der Mieter nicht an die Zwei-Monats-Frist gebunden und kann den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären.

Vorgetäuschter Eigenbedarf ist teuer

Zieht die benannte Person nicht ein, muss der Vermieter erklären können, warum sich der Bedarf nachträglich erledigt hat. Gelingt das nicht, haftet er auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten, die Mietdifferenz für mehrere Jahre. Das ist kein theoretisches Risiko, sondern der praktische Grund, den Bedarf nur schriftlich zu behaupten, wenn er besteht.

Wegen der Tragweite — und weil eine unwirksame Kündigung Monate kostet — lohnt vor dem Versand die anwaltliche Prüfung.

→ Eigenbedarfskündigung — geführtes Schreiben mit berechneter Frist, Sperrfristprüfung und der vorgeschriebenen Widerspruchsbelehrung. Dazu die Anleitung.

Weiterlesen: Abmahnung des Mieters: wann sie wirksam ist · Kündigung Mietvertrag — Vorlage und Fristen.