Eigenbedarfskündigung: Begründung, Fristen und die häufigsten Fehler

Wer Eigenbedarf geltend machen kann — und wer nicht

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das erfasst den Vermieter selbst, Ehegatten und Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern, Nichten und Neffen — und Menschen, die zum Haushalt gehören, etwa eine Pflegekraft.

Eine juristische Person kann keinen Eigenbedarf haben. Eine GmbH, eine AG, ein Verein oder eine Genossenschaft hat weder eine Wohnung noch Familienangehörige; eine darauf gestützte Kündigung ist unwirksam. Für Gesellschaften gibt es andere Kündigungsgründe mit anderen Voraussetzungen — die gehören anwaltlich geprüft.

Bei der GbR ist die Lage enger und streitiger. Dass ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger einziehen will, kann tragen, ist aber kein Selbstläufer — auch hier lohnt die Beratung vor dem Brief.

Die Begründung ist das ganze Dokument

Ein Gericht muss dem Schreiben vier Dinge entnehmen können: wer die Wohnung braucht, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht, warum sie gerade jetzt Wohnbedarf hat, und warum gerade diese Wohnung. Eine Kündigung „wegen Eigenbedarfs für ein Familienmitglied“ erfüllt keinen dieser Punkte.

Konkret heißt konkret: Die Tochter beendet im September ihr Studium und tritt im Januar eine Stelle am Ort an, sie wohnt derzeit in einem 14 m² großen WG-Zimmer in einer anderen Stadt, die gekündigte Wohnung liegt in Arbeitsplatznähe und ist die einzige verfügbare im Bestand des Vermieters. Das sind Tatsachen, die man prüfen und die man belegen kann.

Der Bedarf muss ernsthaft und vernünftig nachvollziehbar sein. Er muss nicht dringend sein — der Vermieter darf entscheiden, wie er wohnen will —, aber ein offensichtlich überhöhter Wohnbedarf, ein nur vager Zukunftswunsch oder ein Bedarf, der sich in wenigen Monaten wieder erledigt, trägt die Kündigung nicht.

1. 1.Bedarf prüfen: für wen, warum jetzt, warum diese Wohnung.
2. 2.Überlassungsdatum heraussuchen — davon hängt die Frist ab.
3. 3.Sperrfrist nach § 577a BGB klären, falls die Wohnung umgewandelt wurde.
4. 4.Prüfen, ob eine vergleichbare Wohnung frei ist oder frei wird.
5. 5.Kündigung schriftlich verfassen, mit ausgeschriebener Begründung und Widerspruchsbelehrung.
6. 6.Von allen Vermietern unterschreiben lassen, jedem Mieter ein Exemplar zustellen.
7. 7.Durch Boten mit Zeugen zustellen und Datum und Uhrzeit dokumentieren.

Fristen: drei, sechs oder neun Monate

Die Grundfrist beträgt drei Monate. Sie verlängert sich für den Vermieter um jeweils drei weitere Monate, wenn dem Mieter der Wohnraum seit fünf beziehungsweise seit acht Jahren überlassen ist (§ 573c Abs. 1 BGB) — also auf sechs und auf neun Monate. Gerechnet wird ab der Überlassung, dem tatsächlichen Einzug, nicht ab dem Vertragsschluss.

Damit die Kündigung zum Monatsende des maßgeblichen Monats wirkt, muss sie dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen. Der Samstag zählt dabei als Werktag, Sonn- und Feiertage nicht. Ein Tag zu spät kostet einen vollen Monat.

Entscheidend ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Brief — und der Zugang muss im Streit vom Vermieter bewiesen werden. Das Übergabe-Einschreiben ist dafür die schlechteste Wahl: Wird es nicht abgeholt, ist es nicht zugegangen, und der Benachrichtigungszettel ersetzt den Zugang nicht. Bote mit Zeugenbestätigung oder Einwurf-Einschreiben sind die belastbaren Wege.

Ein zu früh gesetztes Beendigungsdatum macht die Kündigung in aller Regel nicht unwirksam — sie wirkt zum nächstzulässigen Termin. Angenehm ist es trotzdem nicht: Der Mieter wird das falsche Datum entgegenhalten, und die Planung des Einzugs verschiebt sich.

Sperrfrist nach Umwandlung: § 577a BGB

Wurde an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen. Sie beträgt mindestens drei Jahre ab der Veräußerung.

In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Länder die Frist per Rechtsverordnung verlängern — bis zu zehn Jahre. Welche Frist am Ort der Wohnung gilt, sagt die Gemeinde oder der örtliche Mieterverein. Wer hier die falsche Frist annimmt, erklärt eine unwirksame Kündigung und muss nach Ablauf vollständig neu kündigen.

Die Regel gilt sinngemäß auch, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wurde. Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, sollte die Sperrfrist deshalb vor dem Kauf klären und nicht danach.

Anbietpflicht, Widerspruch und Härtefall

Wird im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei — auch erst während der Kündigungsfrist —, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht ein Verstoß die Kündigung zwar nicht mehr unwirksam, begründet aber Schadensersatz; und im Räumungsprozess beschädigt er die Glaubwürdigkeit des behaupteten Bedarfs.

Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, langjährige Verwurzelung, oder schlicht das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen. Das Gericht kann das Mietverhältnis dann befristet oder unbefristet fortsetzen.

Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung zugehen (§ 574b BGB). Der Vermieter soll den Mieter auf Möglichkeit, Form und Frist rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB) — unterlässt er das, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären. Die Belehrung schützt also vor allem den Vermieter und gehört in jedes Kündigungsschreiben.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: der teuerste Fehler

Zieht nach dem Auszug niemand ein, wird die Wohnung stattdessen teurer neu vermietet oder verkauft, dann haftet der Vermieter auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten, die Mehrmiete der Ersatzwohnung über Jahre, im Einzelfall weitere Nachteile. Summen im fünfstelligen Bereich sind dabei nicht ungewöhnlich.

Praktisch entscheidend ist die Beweislage nach dem Auszug. Wer den behaupteten Bedarf nicht umsetzt, muss erklären, warum — und wird an dieser Erklärung gemessen. Deshalb: den Einzug dokumentieren, mit Meldebescheinigung, Umzugsrechnung und Versorgungsverträgen.

Fällt der Bedarf schon vor dem Auszug weg, muss der Vermieter das dem Mieter unverzüglich mitteilen und die Kündigung fallen lassen. Wer schweigt und den Auszug geschehen lässt, haftet.