Gewerbe in der Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters einholen

Die Grenze heißt Außenwirkung

Eine Gestattungspflicht kommt nur in Betracht, wenn von der Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als von einer üblichen Wohnnutzung — insbesondere ohne Mitarbeiter in der Wohnung und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr.

Darlegen und beweisen muss das der Mieter. Deshalb ist ein Antrag, der die Tätigkeit konkret beschreibt — Art der Arbeit, Kundenverkehr, Mitarbeiter, Lieferungen, Geräusche —, deutlich mehr wert als eine allgemeine Anfrage.

Schreibtischarbeit mit digitaler Auftragsabwicklung fällt regelmäßig unter die Gestattungspflicht. Schild am Haus, regelmäßiger Publikumsverkehr, Warenlager oder Personal fallen ebenso regelmäßig nicht darunter.

1. 1.Tätigkeit ehrlich einordnen: Kundenverkehr, Mitarbeiter, Schild, Lieferungen, Lärm.
2. 2.Mietvertrag auf Regelungen zur Nutzung prüfen.
3. 3.Antrag schriftlich stellen und die Tätigkeit konkret beschreiben.
4. 4.Bei Außenwirkung eine ergänzende Vereinbarung anbieten statt auf einen Anspruch zu pochen.
5. 5.Frist für die Rückmeldung setzen und nachweisbar zustellen.
6. 6.Erst nach schriftlicher Zustimmung beginnen.

Zwei Stolperstellen, die Außenwirkung erzeugen

Die bei der Gewerbeanmeldung angegebene Betriebsstätte wird im Gewerberegister geführt und ist über die Gewerberegisterauskunft abfragbar.

Wer eine Website betreibt, muss im Impressum eine ladungsfähige Anschrift angeben — bei Selbstständigen ohne Büro ist das die Wohnadresse. Wer das vermeiden will, braucht eine echte Geschäftsadresse; ein reiner Briefkasten genügt nicht.

Der Vermieter kann nicht mehr erlauben, als er selbst darf

In Eigentumswohnanlagen kann die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung eine gewerbliche Nutzung untersagen. Dann hilft auch die Zustimmung des Vermieters nicht weiter.

Geht die Nutzung über Bürotätigkeit hinaus — Publikumsverkehr, Werkstatt, Lager —, kann baurechtlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein. Beides sollte vor dem Start geklärt sein.

Wenn Außenwirkung besteht

Dann gibt es keinen Anspruch, aber oft eine Lösung: eine ausdrückliche Erlaubnis mit Bedingungen, eine ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag oder ein Mietzuschlag für den gewerblich genutzten Teil. Wer von sich aus einen Rahmen vorschlägt, bekommt häufiger eine Zusage.

Ohne Erlaubnis anzufangen ist die schlechteste Variante: Die vertragswidrige Nutzung kann abgemahnt und im Wiederholungsfall gekündigt werden, und die Beweislast für die fehlende Außenwirkung liegt beim Mieter.