Mieter abmahnen: Voraussetzungen, Inhalt und Zugang

Konkret heißt: Datum, Uhrzeit, Vorgang

Eine Abmahnung muss die Pflichtverletzung so bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, welches Verhalten gemeint ist. Der Satz, jemand störe ständig die Ruhe, ist keine Abmahnung, sondern eine Meinungsäußerung — sie trägt keine spätere Kündigung.

Dazu gehören die verletzte Pflicht, die konkrete Aufforderung, eine Frist für Abhilfe oder Rückmeldung und die angekündigte Konsequenz. Angedroht wird nur, was man im Ernstfall auch tut.

Angeschrieben werden alle im Mietvertrag genannten Mieter. Eine nur an eine Person gerichtete Abmahnung wirkt gegenüber den übrigen nicht.

1. 1.Vorfälle mit Datum, Uhrzeit, Ort und Beschreibung sammeln, bei Lärm mit Protokoll.
2. 2.Prüfen, ob der Fall überhaupt abmahnfähig ist — bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung entbehrlich.
3. 3.Konkrete Aufforderung formulieren: was ist zu unterlassen oder abzustellen.
4. 4.Angemessene Frist setzen; Unterlassungspflichten gelten sofort.
5. 5.Konsequenz benennen: fristlose Kündigung, ordentliche Kündigung oder Unterlassungsklage nach § 541 BGB.
6. 6.Zugang sichern — Einwurf-Einschreiben oder Bote mit schriftlicher Bestätigung.

Wann die Abmahnung entbehrlich ist

Bei Zahlungsverzug braucht es keine Abmahnung: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt das ausdrücklich klar. Die fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete oder insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Zu beachten bleibt die Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand aus, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Entbehrlich ist die Abmahnung außerdem, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist.

Drei Fälle, in denen die Abmahnung nach hinten losgeht

Untervermietung: Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Besteht der Anspruch, ist die Abmahnung unbegründet; sinnvoller ist die Aufforderung, die Erlaubnis nachträglich einzuholen.

Tierhaltung: Ein formularmäßiges, ausnahmsloses Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, und Kleintiere in üblicher Zahl darf der Mieter ohnehin halten. Die Abmahnung sollte deshalb an konkreten Störungen ansetzen.

Schimmel: Häufig liegt die Ursache in Baumängeln und Wärmebrücken. Wer wegen falschen Lüftens abmahnt, ohne die bauliche Ursache ausgeschlossen zu haben, riskiert die Mietminderung als Antwort.

Der Zugang entscheidet

Den Zugang muss der Vermieter beweisen. Am stärksten ist die Zustellung durch einen Boten, der den Einwurf schriftlich bestätigt; praktikabel ist das Einwurf-Einschreiben mit Auslieferungsbeleg. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Wird es nicht abgeholt, ist es nicht zugegangen. Der einfache Brief ist im Streit praktisch wertlos.

Wer als Hausverwaltung oder Bevollmächtigter schreibt, legt die Vollmacht im Original bei — sonst kann der Mieter das Schreiben nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen und die Abmahnung ist wirkungslos.