Mangel anzeigen und Miete mindern: so geht es richtig

Ohne Anzeige kein Minderungsrecht

§ 536c BGB verpflichtet den Mieter, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Wer das versäumt, verliert das Minderungsrecht für die Zeit, in der der Vermieter mangels Kenntnis nicht abhelfen konnte, und macht sich schadensersatzpflichtig. Rückwirkende Abzüge für Monate vor der Anzeige sind deshalb angreifbar.

Die Anzeige gehört schriftlich und beweisbar zugestellt. Ab dem Zugang läuft alles Weitere: die Frist zur Beseitigung, der Zeitpunkt der Minderung und ein etwaiger Schadensersatzanspruch.

Zwei Ausschlussgründe, die oft übersehen werden

Kenntnis bei Vertragsschluss: Wer den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht bemerkt hat, kann darauf keine Minderung stützen (§ 536b BGB). Das gilt auch, wenn die Wohnung in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos übernommen wurde.

Unerheblichkeit: Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der tropfende Wasserhahn ist kein Minderungsfall.

Höhe: Bruttomiete, Einzelfall, kein Automatismus

Bezugsgröße ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen — nicht die Kaltmiete.

Veröffentlichte Mietminderungstabellen sammeln Einzelfallentscheidungen zu anderen Wohnungen: anderer Grundriss, andere Dauer, andere Jahreszeit, andere Nutzung. Als Orientierung nützlich, als Anspruchsgrundlage wertlos. Im Streit schätzt das Gericht die Quote nach dem konkreten Fall und fragt nach Fläche, Dauer, Intensität und danach, wie sehr der vertragsgemäße Gebrauch tatsächlich eingeschränkt war.

Aus demselben Grund sollte niemand eine Quote von einer Software ausrechnen lassen: Das Risiko einer Fehleinschätzung trägt der Mieter, nicht der Rechner.

1. 1.Mangel dokumentieren: datierte Fotos, Protokoll mit Uhrzeiten, Messwerte, Zeugen.
2. 2.Mangel schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
3. 3.Nachweisbar zustellen — Einwurf-Einschreiben oder Übergabe gegen Quittung.
4. 4.Quote am konkreten Fall überlegen und im Zweifel prüfen lassen.
5. 5.Volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen statt zu kürzen.
6. 6.Nach Beseitigung des Mangels den zurückgeforderten Betrag geltend machen.

Das Kündigungsrisiko und wie man es vermeidet

Erweist sich die Quote später als überhöht, entsteht rückwirkend ein Zahlungsrückstand. Erreicht dieser zwei Monatsmieten oder besteht er über zwei Termine in erheblicher Höhe fort, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen.

Die sichere Konstruktion ist deshalb: volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen und den Betrag später zurückfordern. Die Minderung tritt ohnehin kraft Gesetzes ein und geht durch die Zahlung unter Vorbehalt nicht verloren.

Neben der Minderung stehen der Beseitigungsanspruch, die Selbstvornahme nach fruchtlosem Fristablauf mit Aufwendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB) und — bei erheblicher Gesundheitsgefährdung — die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB.