Gewerbliche Untervermietung: Vertrag, Schriftform, Umsatzsteuer

Schriftform nach § 550 BGB

Ein Mietvertrag über Räume, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, muss schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Form nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres ordentlich gekündigt werden.

Das trifft in der Praxis vor allem Nachträge: eine per E-Mail vereinbarte Flächenerweiterung oder Mietanpassung kann die Schriftform der gesamten Vereinbarung zerstören. Nachträge gehören daher als unterschriebene Anlagen zum Hauptvertrag, mit Bezugnahme auf diesen.

Umsatzsteuer: Option nach § 9 UStG

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann auf die Steuerfreiheit verzichten, wenn der Mieter das Objekt für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen — dann wird Umsatzsteuer ausgewiesen und der Untervermieter kann seinerseits Vorsteuer ziehen.

Diese Option muss im Vertrag klar geregelt sein, samt Verpflichtung des Untermieters, die Voraussetzungen einzuhalten und Änderungen anzuzeigen. Untermieter, deren eigene Umsätze steuerfrei sind — Ärzte, Versicherungsvermittler, Bildungsträger —, machen die Option unmöglich.

1. 1.Schriftliche Erlaubnis des Hauptvermieters einholen — ohne sie kein wirksamer Untermietvertrag.
2. 2.Mietfläche und Nutzungszweck genau bezeichnen und baurechtliche Zulässigkeit prüfen.
3. 3.Laufzeit festlegen und bei mehr als einem Jahr die Schriftform des § 550 BGB wahren.
4. 4.Nettokaltmiete, Nebenkosten und die Umsatzsteueroption regeln.
5. 5.Kaution, Instandhaltung, Konkurrenzschutz und Rückgabezustand vereinbaren.
6. 6.Vertrag als geschlossene Urkunde unterschreiben, Nachträge nur schriftlich.

Nutzungszweck, Konkurrenzschutz und Rückgabe

Der Nutzungszweck begrenzt, was der Untermieter in den Räumen tun darf, und schützt den Untervermieter vor Nutzungen, die das Hauptmietverhältnis gefährden. Eine abweichende Nutzung kann baurechtlich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein.

Konkurrenzschutz ist bei Gewerberaum ein eigenes Thema: ohne Regelung gilt ein vertragsimmanenter Schutz nur eingeschränkt. Wer ihn will, vereinbart ihn ausdrücklich — und wer ihn nicht geben will, schließt ihn aus.

Für die Rückgabe gehört festgehalten, in welchem Zustand die Fläche zurückzugeben ist und was mit Einbauten geschieht. Ohne Regelung streiten die Parteien am Ende über jede Trennwand.

Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag

Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis. Endet der Hauptvertrag früher als geplant, hat der Untermieter gegen den Untervermieter Schadensersatzansprüche, wenn er darauf vertrauen durfte, die Fläche länger nutzen zu können.

Deshalb sollte der Untermietvertrag die Laufzeit des Hauptvertrags offenlegen und im Zweifel kürzer laufen als dieser. Ordentliche Kündigungsfristen bei Gewerberaum richten sich nach § 580a Abs. 2 BGB, sofern nichts anderes vereinbart ist.