Untermietvertrag: Erlaubnis, Kündigung, Grenzen

Wann ein Anspruch auf Erlaubnis besteht

§ 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils des Wohnraums, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist — etwa geringere Einkünfte, der Auszug des Partners oder ein längerer Auslandsaufenthalt.

Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Er kann die Erlaubnis zudem von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen.

Für die vollständige Überlassung der Wohnung — etwa während eines Auslandsjahres — gibt es keinen Anspruch. Dort entscheidet der Vermieter frei.

1. 1.Erlaubnis des Vermieters schriftlich einholen, bevor der Untermieter einzieht.
2. 2.Mietgegenstand genau abgrenzen: welche Räume allein, welche gemeinsam genutzt werden.
3. 3.Möblierung mit Inventarliste und Fotos dokumentieren.
4. 4.Untermiete, Nebenkosten und Kaution festlegen.
5. 5.Laufzeit an das Hauptmietverhältnis koppeln und Kündigungsfristen regeln.
6. 6.Übergabeprotokoll erstellen und beide Ausfertigungen unterschreiben.

Der Untermietvertrag endet mit dem Hauptmietvertrag

Der Hauptmieter kann dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst hat. Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch das Untermietverhältnis — und der Untermieter muss ausziehen.

Das ist kein theoretisches Risiko: Kündigt der Hauptmieter selbst oder wird ihm gekündigt, kann der Untermieter Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter haben, wenn dieser ihn im Unklaren gelassen hat. Der Vertrag sollte deshalb offenlegen, wie lange das Hauptmietverhältnis läuft.

Möblierter Wohnraum und eingeschränkter Kündigungsschutz

Bei möbliertem Wohnraum, den der Untermieter allein nutzt und der Teil der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist, kann der eingeschränkte Mieterschutz des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen: der Kündigungsschutz gilt dann nicht in vollem Umfang und es kann mit kürzerer Frist gekündigt werden.

Wird dagegen eine abgeschlossene Wohnung untervermietet, gelten die normalen Kündigungsfristen und der volle Mieterschutz. Die Einordnung entscheidet über die gesamte Kündigungsmechanik und gehört deshalb geklärt, bevor unterschrieben wird.