Wohnungsmietvertrag aufsetzen: Kaution, Miete, Kündigung

Miete, Betriebskosten und Anpassungen

Vereinbart werden Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten des Katalogs der Betriebskostenverordnung, und sie müssen im Vertrag als umlagefähig vereinbart sein — Instandhaltung und Verwaltungskosten gehören nie dazu.

Für Anpassungen gibt es drei Wege: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Staffelmiete mit im Voraus festgelegten Beträgen (§ 557a BGB) und die Indexmiete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist (§ 557b BGB). Staffel und Index schließen die Erhöhung auf die Vergleichsmiete aus.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die zulässige Anfangsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, mit Ausnahmen und Auskunftspflichten des Vermieters.

Kaution: drei Nettokaltmieten, getrennt angelegt

Die Mietsicherheit darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) und der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, beginnend mit der ersten Miete. Eine Klausel, die mehr verlangt oder die Ratenzahlung ausschließt, ist unwirksam.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zur Abrechnung, üblicherweise einige Monate.

1. 1.Mietparteien, Wohnung und Zubehör wie Keller oder Stellplatz genau bezeichnen.
2. 2.Mietbeginn und Laufzeit festlegen; eine Befristung braucht einen qualifizierten Grund nach § 575 BGB.
3. 3.Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und gegebenenfalls Staffel oder Index vereinbaren.
4. 4.Kaution auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzen und Ratenzahlung zulassen.
5. 5.Schönheitsreparaturen ohne starre Fristen und Tierhaltung regeln.
6. 6.Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellen und beide Ausfertigungen unterschreiben.

Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden, aber nicht mit starren Fristenplänen und nicht bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich. Unwirksame Klauseln entfallen vollständig; die Pflicht fällt dann an den Vermieter zurück.

Kleinreparaturklauseln sind nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze enthalten und sich auf Gegenstände beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Kündigung

Der Mieter kündigt mit drei Monaten Frist zum Monatsende (§ 573c BGB), unabhängig von der Mietdauer. Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB) — etwa Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzung — und seine Frist verlängert sich mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate.

Jede Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Ein Kündigungsverzicht ist nur in engen Grenzen wirksam, ein befristeter Vertrag braucht einen der abschließend geregelten Befristungsgründe.